北京外借45万余元房产抵押贷款担保埋安全隐患_房子抵押贷款申请

手握着抵押权人的书面贷款担保服务承诺和房产证原件，提起诉讼规定抵押权人偿还债务时，人民法院却以抵押房产未作登记为由驳回申诉其诉请，抵押权人更借机将房地产卖与别人。（详细信息进一步了解客户体验可查看更多）检察系统持续跟进监管，解锁了这起将近七年的民间借贷案件——

江苏省新沂市的陈女士万万想不到，自身手握着抵押权人书面形式贷款担保服务承诺和房产证原件，但提起诉讼规定抵押权人偿还债务请求反被法院以“不动产抵押权自登记时开设”为理由驳回申诉。期间，抵押权人更是将房地产卖与别人。再审商标被驳回后，陈女士向检察系统申请办理监管，七年维权路终于看见了终点……

日前，此案因监管成果突显，被最高检察院纳入“民事检察跟踪监管经典案例”。

外借45万余元

北京北京房产抵押贷款担保埋安全隐患

2010年11月3日，已经上班陈女士突然被同事陈花（笔名）拖到角落里，说自己的丈夫做房地产生意急用钱，想和陈女士借10万余元资金周转一下。热心肠的陈女士痛快地答应了。充分考虑陈花借钱的金额很大，担忧还贷难以保证，陈女士明确提出，希望别人能够提供财产担保。

用哪种给自己贷款担保呢？陈花一下子想起了亲姐姐陈琼（笔名）。陈琼与老公一直在外省日常生活，但家乡城区有套不用的房屋。

陈花和陈琼微信联系后不久，陈琼与老公便风尘仆仆赶回家，并且在陈花的借条下边写出书面承诺：“自己允许把房屋产权证出借陈女士做为贷款质押”，并现场向陈女士交货了房产证原件。

自此半年内，陈女士还在陈花请求下相继借出去45余万元。每一次陈花都要在借条中注明以亲姐姐房产作为抵押，并签订还贷合同补充协议，承诺假如陈花一个月内不还款，陈女士能把房产过户到他们户下，或者立即出售该房产……值得一提的是，陈花还信誓地服务承诺，要是自己毁约，自行负责一切不良影响，即便将房产查封也绝不悔约。

陈女士认为拥有借据、北京房产抵押“双保”，可以帮朋友一把也是好事一桩。可是她万万想不到，恰好是这一“先天发育不足”的北京房产抵押，让她走上将近七年的维权之路。

负债逾期不还

抵押房产未作备案引纠纷案件

一眨眼，时长来到到期还款的日子。让陈女士担忧的事情发生了——陈花老公生意失败，借她的钱还不上了。陈花起先找理由推迟还贷，以后干脆躲着不理不睬，最后索性待机失去联系。2013年2月，陈女士将陈花和抵押权人陈琼夫妻起诉到法院。在起诉状中，陈女士规定陈花还款45万余元借款本金、3万余元贷款北京利息及2万余元延迟还钱的合同违约金。充分考虑陈花很有可能已还不起，陈女士与此同时诉讼请求人民法院，规定抵押权人陈琼夫妻也对上述债权债务清偿责任。

庭审中，昔日朋友对薄公堂。陈女士取出的借据、协议书都充分说明了陈花数次向陈女士贷款的客观事实，双方对借款金额、违约金和北京利息计算也核对无误。陈女士规定陈花还款45万余元借款本金请求获得了人民法院的大力支持。

陈女士的委托代理人强词夺理，认为未做预告登记仅仅促使做为物权法的质押权未开设，从而造成并没有优先受偿权、不可抵抗善意第三人的代价，但借款合同创立并起效，抵押权人应当承担借款合同的连带担保责任。

人民法院征求彼此意见后，支持了陈琼夫妻一方的建议，觉得陈女士的质押权并未开设，没法认为规定抵押权人担负清偿责任。2013年7月，人民法院一审判决驳回了陈女士对陈琼夫妇的诉请。

债务人没获人民法院适用

申请办理检察系统监管

接到法院判决书后，身心俱疲的陈女士生了一场大病，身体状况减轻后，惊醒上诉期已经过了，想要通过起诉“平反”已不太可能。

陈女士这时又得知了一个令她更为气愤的信息：在一审法院案件审理环节中，陈琼夫妻已经通过补办房产证的方法，将涉案人员房子以16余万元的价钱出售给了陈琼的胞弟秦伟（笔名）。没多久，秦伟则以25万余元将这个房产转让给第三人。这一行为让陈女士坚定一定要讨个说法决心。陈女士向原审人民法院申请再审，申请撤消原审裁决书有关驳回申诉自己对于陈琼夫妇的诉请事宜，并依法重判。2022年4月17日，陈女士的再审申请因超出六个月再审申请限期，被原审人民法院依规驳回申诉。

到此，陈女士能尝试的诸多救济方式均宣布不成功。

2022年5月，陈女士经过一个工厂大门时，门前的普法教育青年志愿者和宣传材料吸引住了他目光。恰好是此次很偶然的机会，让陈女士获知，自身所面临的这类窘境，还可以申请检察系统监管。陈女士的心里再次燃起希望。她马上赶到新沂市人民检察院12309检察服务中心，向检查官说出这桩让他心绪难平的纠纷案件。

提请抗诉

应评定借款合同合理

“本案中，质押权的确未生效，陈女士没法就抵押房产具有优先受偿权。但陈琼夫妻向陈女士交货房屋产权证并书面承诺，陈女士还表示接纳，彼此中间质押担保合同书早已创立并合理。陈琼夫妻能够预见到自己可能代为履行的负债便是抵押房产使用价值范畴的那一部分。陈女士根据早已生效的质押担保合同书，有权要求陈琼夫妻在抵押房产使用价值范围之内对负债按照约定担负连带清偿责任……”新沂市人民检察院审理案件检查官武艳红通过细致档案资料审查和了解后，觉得原审裁定法律适用确实有不正确。

经检查官办公会议和检委会讨论决定，新沂市人民检察院于2022年4月12日向原审人民法院传出再审检察建议，明确指出此案中借款合同已建立并起效，陈琼夫妻必须在抵押房产使用价值范围之内担负违约赔偿义务。

原审法院对该检察建议不予以采取，原因是：“从起诉书和开庭审理阐述及举证质证建议看，陈女士对陈琼夫妻主张的是质押担保义务并非违约赔偿义务，人民法院出自于重视被告方支配权，不解决陈琼夫妻应否担负合同责任开展案件审理。”

“陈女士做为债务人已明确提出诉请，规定借款人陈花和抵押权人陈琼夫妻一并担负清偿责任，该请求权基础包含借款方和担保关系。原审裁定根据被告方诉讼请求，对借款协议及保证合同创立、执行状况依规核查并不违背处分原则。”新沂市人民检察院觉得原审法院对再审检察建议未作采取不合理，确定跟踪监管，报请临沂市检察院抗诉。

跟踪监管

再审改判抵押权人承担责任

临沂市检察院审查此案后认为，陈琼夫妻给予质押担保的法律行为确立，债务人陈女士亦给予接纳，彼此达成合意，该质押担保合同书对双方当事人具备约束。原审期内，陈琼夫妻没经陈女士允许，随意将未办理抵押登记的房子向别人售卖，并致没法取回，应当承担毁约损害赔偿责任。2022年12月，临沂市人民检察院向临沂市魏都区法院提出抗诉。临沂市魏都区法院审查后做出民事裁定，特定新沂市人民法院重审本案。

2022年12月，新沂市人民法院做出重审裁定，听取了检察系统的抗诉意见和建议，重判陈琼夫妻以涉案人员房屋价值为准对陈花不可以偿还的那一部分承担连带责任。

再审改判后，陈琼夫妻不服气，提出上诉。2022年9月7日，临沂市魏都区法院裁定驳回申诉陈琼夫妇的上诉请求。到此，这起将近七年的纠纷案件终于尘埃落定。现阶段，此案已经法院执行中。

“我们都以为没有希望了，若不是检察系统一直跟踪，哪里有这样的结局！”取得重审裁决书后，陈女士跟她80岁的爸爸专程到新沂市人民检察院表示感激。老年人握紧审理案件检察官的手，边说边流下来泪水。这泪含有辛酸，但更多的是激动和开心……

■检查官观点

坚持不懈办完民生工程“小案”

基层检察院民事检察部门办理的案子大多数出现于群众身边，普遍高发，案子的社会效应通常并不算太大，而对涉案人员以及家庭来说，这种“小案”全是天大的案子。办理完这一桩桩民生工程“小案”，应该是司法为民最好的诠释。

本案中陈女士的七年维权路让人唏嘘。“不动产抵押权自登记时开设”是法律的明文规定。但是，仍有很多普通百姓质朴地认为只要彼此达到质押担保的满意，并支付了不动产权属资格证书即建立了质押权。但实际上彼此中间成立仅是质押担保合同书，即便一方位另一方交货了不动产权属资格证书，只不过是合同履行的举动，不容易导致质押权的开设。

原审人民法院根据质押权并未开设，驳回了陈女士对抵押权人的赔付要求，这也是无法合理区别债权行为和物权行为。签署借款合同与抵押权设立是两个不同的定义，二者创立生效的前提条件和条件也不尽相同。借款合同自双方当事人达成一致法律行为时即创立，而不动产抵押权必须办理抵押登记即可开设。借款合同成立后，彼此就产生了对应的附随义务，在违反合同时要承担法律责任承担责任。

本案中，原审人民法院根据错误观点，未采取再审检察建议。检察系统依规报请上级领导人民检察院以抗诉方法跟踪监管。最后人民法院再审改判抵押权人以涉案人员房屋价值为准承担连带责任。根据锲而不舍的跟踪监管，这桩悲剧性七载的纠纷案件总算柳暗花明，依规保障了债务人的合法权益。而检查官希望以后以本案为鉴，提示双方当事人在达成合意创立北京房屋抵押合同时，一定要及时办理抵押登记，以防像陈女士那般深陷漫漫长路维权路。

（江苏省新沂市人民检察院　武艳红）

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