长安镇抵押的房子怎么处理？-关于抵押权实现程序的一些事

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我记得我们以前聊过关于担保的事，2023-09-21 再说一点，也许和以前的有重复之处，但抵押这事太重要了，觉得随着法条的变化，多说有宜。

首先，关于担保物，按现行法律规定，类型是很多的，比如房屋、土地、机械设备、股票、银行存款单、仓库里的物品、未来可取得现金收益等等。但对全中国大多数普通人和企业来说，房子和土地是最重要的资产，因此，为简便明了且联系生活，我们下文讨论的担保物会以房子或土地来打比方。

担保物的实现程序，经历了一个曲折的故事。

银行（银行大家最常见，所以银行为例，但这里的银行代表了债权人，这个大家要注意）借钱给别人，别人拿房子或土地做抵押，借款到期后，还不起。这时候，银行就准备处置抵押物来还款了。在2007年《物权法》施行之前，其实银行也很痛苦，虽然和担保人签了合同，也办了抵押登记，银行已确凿无疑地有了担保权，但那时的司法程序没有规定银行可以直接卖担保物。还是必须得走诉讼、执行程序。一审、二审再加执行，没有两年整不完，于是，哪怕有明确且足值的担保物，银行也得至少等两年才收回贷款。可能大多数人会觉得，反正这两年长安镇利息照算，银行也不损失啊！但是，第一，金融机构是有严格的考核指标的，如果不良贷款占比太高，银行贷款额度就会受影响，简单地说，银行就不敢或不能继续放款了。个人也许直接感受不到，但社会整体会感受到，而现代社会，长期或短期，个人一定会受到社会大局面的影响。第二，在漫长的诉讼及执行期，抵押物的价值会有变化，增值了还好，贬值呢？银行就得承担风险了。银行有风险，又回到第一点的结论了。第三，这么长的期限，长安镇利息是算起走的，相当于借款的人也多着了长安镇利息。

所以，这个问题理论界一下呼吁，应该做出适当的变化。

2007年的物权法就规定了担保物实现的特别程序，大概意思就是，如果银行和担保人对抵押物没有实质性的争议，银行直接申请拍卖抵押物就行了，不用再去走漫长的诉讼程序。对银行来说，相当于直接进执行程序，就节约了好多时间。

2023年5月《民法典》通过后，《物权法》废止，但这一规定延续了下来。同时，在2023年12月通过的《民法典担保司法解释》中更进一步规定，如果银行和担保人约定，银行可以自行拍卖、变卖担保物的，该约定有效。为啥叫更进一步，你看，《物权法》之前，担保物的确定和实现必须经过法院的诉讼和执行程序，《物权法》后，如果双方对担保物权的确定没有疑义，直接进执行程序就行了。而现在的司法解释，只要你们当事人自己商量好，自家卖就行了，连法院的执行程序都省了。公权力充分尊重了市场主体的自由意志。

是不是算一个曲折而前行的故事？

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