全额购房和贷款买房子的差别!_房产证抵押贷款怎么办理

大家购房，有什么方式呢？？ 第一，全额付款买， 第二，商贷买， 第三，纯公积金贷款买， 第四，公积金商贷组合贷！ 整体归到两类，那便是全额付款买和按揭贷款买！具体有哪些区别呢？大家下面说！！ 第一，是资金周转速率 全额付款买，房地产商收付款快， 我们都知道，针对商人来讲，最重要的就是现金流，他能够没钱，还可以不要钱的，可是不能没有现金流，任何一个领域假如现金流断掉，他离倒闭可能就只差一步！！现金流大小，速度，决定了房地产商抵融资能力，回笼资金越来越快，额度越多自然是最佳的！！终究开发商拿地的钱都是以金融机构或者其它金融机构的，至少全是上千万几千万，有一些大开发商乃至全是几十亿上百亿元！！每日利息全是吓人的，因此回笼资金越来越快，越多对他越有益！！ 贷款买，便是商业贷款，公积金贷，组合贷款！一般来说回笼资金较慢，时间久！ 商贷，审核时间一般是一个多星期到两三个月（一两个星期的我见过，可是特别少，绝大多数都要一两个月上下），如果是因为政府政策或是金融机构政策收紧得话审核大半年也不是不可能！！ 公积金房贷和组合贷款，由于公积金房贷是社会个人公积金管理处审批的，我市每一个月这么多人办理贷款业务流程，订单量大，因而全是排长队审批的，审核时间要比商业贷款还需要慢，更快也是要两三个月的，慢一点的大半年大半年的我也经常遇到！！审核时间特别慢！！房地产商回笼资金便会慢许多，因此这也是很多房地产商新楼盘不兼容公积金贷款缘故！！ 第二，是风险性难题！ 什么风险呢？？顾客贷款逾期风险性！全额付款购买了，房屋就是你，不会有逾期难题！！假如是按揭贷款贷款买的，不论是商业贷款，公积金房贷，或是组合贷，真真正正房地产产权人不是你，只是金融机构或是公积金管理中心，你付款首付款，房地产商其实就是为你做金融机构/个人公积金管理处的保证人的，一旦在还没有拿房期内，或者已经拿房可是小区业主并没有办不动产证期内逾期，房地产商也是有连同贷款逾期还款的责任！！ 仅仅只是短期内几日，一两个月贷款逾期得话也没事，金融机构也会给你催款，但你如果长时间超出三个月六个月贷款逾期得话金融机构/个人公积金管理处是有权竞拍你的房产，与此同时房地产商是有法律责任的！！ 次之，再说一下商贷和公积金贷款的差别！！ 第一，审核时间的差别 刚上边早已说过了，商业贷款审核时间一般是一个多星期到两三个月，如果是因为现行政策缘故慢一点的也才大半年！ 公积金房贷和组合贷款，由于公积金房贷是社会个人公积金管理处审批的，我市每一个月这么多人办理贷款业务流程，订单量大，全是排长队审批的，审核时间要比商业贷款还需要慢，更快也是要两三个月的，慢一点的大半年大半年的我也经常遇到！因而审核时间比商业贷款慢！ 第二，是审核金额的差别 商业贷款审核额度一般有固定的，一般就是首套能贷70%，二套房能贷50%，这种！ 公积金房贷就不一样，首套最大能贷80%，二套房最多能贷60%！！ 次之，他受贷款人个人公积金缴费基数，存缴时间，存缴账户余额，年纪一同的影响！！ 个人公积金能贷额度计算方法： 第一个公式计算 夫妻两人个人公积金缴费基数总和×12×35%×贷款期限 （贷款期限1，商贷贷款期限-已还贷期限， 2，70岁或是60岁，这一看银行审核的贷款年龄-自己现今年纪，两个条件同时符合） 第二个公式计算 夫妻两人个人公积金余额总和×20×存缴指数 （存缴指数六个月是0.5，一年是0.8，2年是1，三到五年是1.2，五年以上是1.5%） 2个公式计算与此同时测算，取最低点（每个地方不一样，一些地区只应用其中一个计算公式），首套不超过70万，二套房不得超过50万（每个地方额度不一样，大城市越多额度也越高了） 第三，贷款利率的差别 商贷，原来是贷款基准利率4.9%，然后进行上调10%-50%，其实就是5.39%-7.35% 现阶段的话是LPR4.65%然后加持74-221个测量点，其实就是5.39%-6.86% 而公积金房贷，首套固定利率是3.25%，二套房利率上调10%，其实就是3.575%，要比商贷利率划算一半以上！！

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