东莞房屋存在抵押,业主在房屋转让前需要解除抵押吗?

案情简介

11月11日，客户张美丽与业主李潇洒签订了房屋买卖合同。

合同约定：

客户以502万元的名义购买房屋，在签订合同之日支付业主10万元定金；次年2月10日前支付业主185万元首付款；客户通过商业贷款支付余额；

业主应在3月1日前办理房屋抵押登记终止手续。

3月1日，业主与债权人A公司对接人约定，业主将款项偿还A公司账户后，A公司陪同业主到建委解除房屋抵押。但现在两个多月过去了，A公司仍在推诿，仍未配合解除房屋抵押。业主违反了销售合同中关于解除抵押时间的协议，仍不知道如何在短期内解决问题。客户已提出解除合同，并要求业主承担违约责任。

经与业主沟通，仔细查阅业主债务材料，了解到业主认为债权人A公司实际上是一个中间服务机构，负责向B公司申请贷款，业主的房屋实际抵押给C公司（C公司为B公司提供担保)。业主签订贷款合同后，未要求合同原件或复印件，也未查询房屋抵押的底档。不清楚抵押权人是C公司，每月通过付款偿还A公司。因此，在还款和解除抵押时，业主仍然按照以前的习惯将解除抵押的款项返还给A公司，而不确定解除抵押的过程，并获得C公司对解除抵押的相应承诺，最后，由于A公司忽视了解除抵押，造成业主买卖合同违约的不利后果。

案例提示

在二手房交易中，房屋存在抵押，业主在房屋转让前需要解除抵押。在这种情况下，业主的房子有C公司的抵押登记。虽然从业主的角度来看，业主已经偿还了解除抵押贷款所需的款项，但根据合同的相对照合同的相对性原则偿还了A公司，B在未收到业主还款的情况下，公司或C公司有权拒绝业主要求终止房屋抵押登记。对业主而言，如果A公司不配合协调B公司，C公司解除抵押或拒绝向B公司支付抵押贷款。C公司，业主只能要求A公司退还不当得利，不能要求C公司终止抵押登记。

建议

（1）依法签订的合同对当事人具有约束力，是主张权利的最重要依据。签订合同后，应注意保留原合同。因客观原因不能保留原合同的，应注意通过电话录音、拍照、微信记录等方式保留证据；

（2）合同具有相对性，应注意向合同对方履行义务。在贷款合同中，应注意确认债权人是谁，并确保偿还给债权人。必须向第三方偿还的，应当征得债权人的同意，并保留证据；

（4）如果在房屋交易过程中需要支付大量购房款，建议选择合格的担保公司对已支付的定金/购房款进行担保，或选择合格的银行和第三方支付公司对已支付的定金/购房款进行资金监督或托管，有效保障资金安全。

法规链接

民法总则第119条/民法典第119条：

依法设立的合同对当事人具有法律约束力。

《物权法》第179条/《民法典》第394条

为保证债务的履行，债务人或者第三人不转让财产的占有，将财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者当事人约定的抵押的，债权人有权优先赔偿财产。

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