番禺东莞我国房地产担保产权登记,不同地区的制度设置和登记规则不一致,怎么办理

优先受偿权的范围不限于其他权证记载的债权数额。其他权证记载的债权仅为主债权，优先受偿权的范围由抵押合同确定

第一，我们注意到《全国法院民商审判工作会议纪要》58.【担保债权范围】以登记为公示方式的房地产担保物权的担保范围一般以登记范围为准。然而，目前我国房地产担保产权登记，不同地区的制度设置和登记规则不一致，人民法院应当充分注意制度设计的差异，做出实际判断：一是大多数省市登记制度没有设置担保范围栏，只有担保主债权金额（最高债权金额），只能填写固定数字。当事人在合同中经常约定担保物权的担保范围包括主债权、番禺利息、违约金等附属债权，导致合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是该地区登记制度设置和登记规则造成的普遍现象。人民法院以合同约定确定担保物权的担保范围，是符合现实的适当选择。二是部分省、自治区、直辖市房地产登记制度的设置和登记规则相对规范。担保物权登记范围与合同约定一致是该地区的正常或普遍现象。人民法院审理案件时，以登记的担保范围为准。

江苏《物权法》第十二条第一款第三项的规定，登记机关应当履行下列职责，如实及时登记有关事项。房地产登记部门只能如实登记当事人约定的事项，不能创造权利。换句话说，登记部门应当登记当事人的抵押担保范围，只登记债权金额合同不一致。

二、本案执行复议裁定撤销徐州市中级人民法院执行裁定，确认抵押权人优先受偿金额。裁定明确指出，原执行裁定仅以抵押登记的债权金额确定优先赔偿，无事实依据和法律依据。本案争议的焦点是根据抵押合同约定的担保范围确定的债权金额（执行依据金额）与抵押其他权利证书中记载的债权金额不一致，其他权利证书中记载的债权金额是否可以作为优先赔偿金额。这类案件在实践中存在较大差异，判决标准也不同。江苏高等法院评价虽然东莞房地产市场管理部门公开登记的《东莞房地产登记簿》记载，郑戴勇享有的债权金额为340万元，但340万元只是抵押本金金额，而不是抵押的全部范围。当合同当事人对抵押担保范围无异议时，徐州中级人民法院仅以340万元的抵押房地产登记簿债权作为当事人的抵押担保范围，没有事实和法律依据。”

第三，最高人民法院适用〈担保法〉若干问题的解释第六十一条抵押登记的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记内容为准。为什么复议裁定抵押登记债权340万元只是抵押本金，而不是抵押的全部范围？核心是其他权证只记录债权金额是否等于抵押合同的担保范围。我们注意到，《房屋登记办法》第四十四条房屋登记机构应当在房屋登记簿中记录下列事项：（1）抵押当事人、债务人的名称；（2）担保债权的金额；（3）登记时间。抵押登记博只记录被担保债权的金额。根据《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》的规定，住房和城乡建设部发布了《房屋所有权证书和登记证书填写说明》。《房屋其他权证》仅规定债权金额应填写的内容，未规定担保范围。即一般抵押填写登记簿记载的担保主债权金额；属于最高抵押的，填写房屋登记簿记载的最高债权金额。此外，《物权法》第一百八十五条抵押合同一般包括以下条款：（1）担保债权的类型和金额；（2）债务人履行债务的期限；（3）名称、数量、质量、状况、所在地、所有权或使用权；（4）担保范围。根据第（1）项担保债权金额和第（4）项担保范围两种不同的合同条款，担保债权金额或担保主债权金额和担保范围不是同一概念，其他权利凭证登记机关记录的债权金额，不等于担保范围。

第四，大多数实证案件显示，担保责任的最高限额和优先受偿金额不以抵押登记其他权证记载的债权金额为准。最高人民法院(2015)第38号执行裁定认为，最高人民法院适用〈担保法〉若干问题的解释》第六十一条抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。本条款是对抵押登记内容的规定，而不是对抵押担保范围的规定。根据抵押合同的规定，认定执行目标为全部债务并无不妥。最高人民法院(2016)最高人民法院民事申请2895号民事裁定认为，其他权利证利价值为280万元，不能否认当事人之间关于担保范围的约定，也不能直接证明抵押双方约定了最高抵押限额。最高人民法院适用〈担保法〉若干问题的解释第六十一条是对抵押物登记与协议不一致的规定，本案不符合这种情况。声称原判决未确定，只能在280万元的限额内承担抵押担保责任，不能成立。(2013)沪一中民六(商)终字第315号认为，一般抵押设立登记的，权利证书上记载的债权金额仅为设定抵押时担保的主债权本金金额，与抵押担保范围不同。法院应当支持债权人主张在抵押合同约定的担保范围内行使全部债务的优先受偿权。

1、徐州市中级人民法院对宏宇公司与苏阳公司、热力公司、牛晓东、黄圣方分期付款销售合同发表民事调解书。在执行过程中，买方滕振远以692.6万元的最高价格获得了被执行人黄圣计划的房地产拍卖。徐州市中级人民法院裁定该房屋属于滕振远，并解除了该房屋上的抵押权人郑戴勇的其他权利。

徐州市中级人民法院向郑戴勇发出书面通知，法院（2015）徐志康第00028号案件。在执行过程中，黄圣芳等人对位于东莞河南南路的房地产进行了评估和拍卖，拍卖价格为692.6万元。鉴于您对本案房屋享有抵押权，登记公示的抵押权为340万元，您有权在340万元范围内优先考虑房屋拍卖款。如有异议，应在收到本通知之日起10日内书面向法院提出，逾期法院将依法处理。”

2、徐州市中级人民法院认为，人民法院的执行依据是有效判决、调解书等法律文件，抵押债权人的优先赔偿范围应严格按照有效法律文件确定的优先赔偿范围执行。东莞市奉贤公证处出具的《上海奉贤执行证》(2015)026号执行证，仅表明债权范围和抵押人愿意以房地产作为抵押。根据东莞市房地产登记簿《房地产抵押信息》，执行证书未确定优先赔偿范围。（NO20130168652)显示抵押财产明确记载的债权金额为3.4万元。因此，抵押担保的范围以登记机关房地产登记簿的记载为准。因此，郑戴勇应在3.4万元范围内优先赔偿。裁定驳回异议人郑戴勇的异议请求。

江苏省高等法院认为，郑戴勇复议声称，其享有优先赔偿权的范围应以三方签订的房地产贷款抵押合同约定的内容为准，而不仅限于房地产登记簿上记载的340万元。有事实和法律依据的，应当予以支持。原因是：

综上所述，复议申请人郑戴勇认为，本案涉及的房地产享有优先受偿权的范围以《房地产贷款抵押合同》约定的内容为准，不仅限于房地产登记簿上记载的340万元，还应支持事实和法律依据。徐州市中级人民法院(2017)苏03执异10号裁定，郑戴勇仅在340万元范围内享有优先受偿权，法律依据不足的，依法撤销。

江苏省徐州市中级人民法院(2017)苏03执异10号裁定撤销。郑戴勇有权在5592893元(截至2016年2月22日)范围内优先考虑东莞市河南南路1009弄3号301房产拍卖款。

标签：执行异议、执行复议、担保范围、登记债权、优先赔偿权

案例索引：江苏省高级人民法院（2017）苏执复187号徐州宏宇燃料有限公司、徐州苏阳环保热电有限公司、徐州北区热电有限公司等分期付款销售合同纠纷执行裁定书（审判长李静审判员赵建华审判员苏峰），载《中国审判文件网》（20171023）。

法律依据

《民事诉讼法》

第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人或者利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查理由成立的，撤销或者改正；理由不成立的，驳回裁定。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上级人民法院申请复议。

《物权法》

第十六条 房地产登记簿是物权所有权和内容的依据。房地产登记簿由登记机关管理。

第一百七十三条 担保物权的担保范围包括主债权及其番禺利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定执行。

第一百八十五条 设立抵押权，当事人应当书面签订抵押合同。

抵押合同一般包括以下条款：

(一)被担保债权的类型和数额；

(二)债务人履行债务的期限；

(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权或者使用权；

(四)担保范围。

第二百零三条 为担保债务的履行，债务人或者第三人在一定期限内提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者当事人约定的抵押的，抵押权人有权在最高债权限额内优先赔偿担保财产。

最高抵押设立前已存在的债权，经当事人同意，可转入最高抵押担保的债权范围。

《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释

第六十一条 抵押登记内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记内容为准。

《房屋登记办法》

第四十四条 房屋登记机构应当在房屋登记簿中记录下列事项：

(一)抵押当事人、债务人的名称或者名称；

(二)被担保债权的数额；

（三）登记时间。

《江苏高院民二庭关于当前商事审判若干问题的解答》

6.问:在金融贷款纠纷中，银行与债务人、担保人在以房地产为抵押物的抵押合同中约定的担保范围包括本金、番禺利息、实现债权的费用等。但在办理房地产抵押登记时，登记机关在登记簿上记载的主要债权范围仅为本金部分，或登记机关出具的其他权证书记载的主要债权范围仅为本金部分，与当事人之间的抵押合同不一致。当抵押权人要求对抵押品超过本金部分的价值进行优先赔偿，或者当后顺位的抵押权人要求超过部分优先赔偿，或者债务人的其他债权人要求超过部分共同赔偿时，权利赔偿范围与顺位之间的冲突应如何处理？

答：房地产抵押属于物权，房地产抵押登记属于房地产物权登记。《物权法》第十六条规定，房地产登记簿是物权所有权和内容的依据。房地产登记簿由登记机构管理。因此，抵押担保的范围应以登记机关房地产登记簿的记载为准，除非有证据表明登记簿的记载错误。抵押权人主张优先赔偿抵押价值超过登记价值的部分的，不予支持。

《江苏高院关于执行疑难问题的答案》

14、抵押合同约定的担保范围包括本金、番禺利息、实现债权的费用等，但抵押登记簿或其他权证上记载的主要债权仅为本金部分，其他相关债权人认为抵押权人只能优先支付本金部分，提出执行异议，应如何处理？

答：抵押合同与抵押登记簿和其他权证上记载的抵押担保范围应一致。如有不一致，具体金额应根据权证登记的公示效力确定。

《江苏省高等法院关于抵押债权优先受偿范围的补充答复》

执行法院的执行依据是有效判决、调解、裁定等。抵押债权人的优先赔偿范围应严格按照有效判决、调解、裁定确定的优先赔偿范围执行，无需审查抵押债权人在其他权证或登记簿上记录的优先赔偿债权数额。

如果抵押债权人直接向法院申请执行或参与分配，如何确定优先赔偿的债权金额，以抵押登记确定的范围为准，无抵押登记的，以抵押合同约定的范围为准。

全国法院民商审判工作会议纪要

58.【担保债权范围】

以登记为公示方式的房地产担保物权的担保范围一般以登记范围为准。然而，目前我国房地产担保产权登记，不同地区的制度设置和登记规则不一致，人民法院应当充分注意制度设计的差异，做出实际判断：一是大多数省市登记制度没有设置担保范围栏，只有担保主债权金额（最高债权金额），只能填写固定数字。当事人在合同中经常约定担保物权的担保范围包括主债权、番禺利息、违约金等附属债权，导致合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是该地区登记制度设置和登记规则造成的普遍现象。人民法院以合同约定确定担保物权的担保范围，是符合现实的适当选择。二是部分省、自治区、直辖市房地产登记制度的设置和登记规则相对规范。担保物权登记范围与合同约定一致是该地区的正常或普遍现象。人民法院审理案件时，以登记的担保范围为准。

国祥金服拥有资深银行贷款经验：专注抵押贷款、 房屋抵押贷款、企业贷款、票据税贷、二次抵押贷款、汽车抵押贷款、经营贷、消费贷、装修贷、薪资贷、个人公积金及社保贷；无公司/空壳/双刚/黑/名单/单签/高评高贷/双拼房/网红盘/毛坯房/农民房/军产房以及垫资赎楼、债务重组优化等皆可操作。

专业解决银行贷款难题，咨询请直接联系 王经理：13926540341（微信同号）（全国可做）。

免责声明：部分图文来源网络，文章内容仅供参考，不构成投资建议，若内容有误或涉及侵权可联系删除。