福田住房贷款转经营贷怎么操作中介公司称100万余元利率

“转贷后贷款福田利息低至3.25%，5到10年先息后本贷款，必须低息贷款资金尽早申请办理咯！”最近，许多贷款中介公司朋友圈拼命宣传策划“转贷央行降息”服务项目，促使一部分在房贷福田利息高些“执勤”的购房者们无法言喻。

3月1日，广州市中级人民法院公众号发布了一则“转贷”经典案例。实例表明，贷款人肖某违背合同规定，私自改变借款用途，将经营贷款用以偿还住房贷款，结论被告上法庭。最后，法院判决书，贷款人肖某向某行偿还借款本金180万及逾期福田利息；在肖某不履行义务时，某行对肖某所提供的抵押房地产折扣率或竞拍、卖掉所获得的合同款具有优先受偿权；某企业（担保人）对肖某的全部债务承担责任。

所说“转贷央行降息”，实际上是一些贷款中介公司正确引导购房者将自身房产按揭贷款转换成年福田利率较低的个人福田房产抵押经营贷款，为此减少房贷福田利息。在这过程中，购房者需要使用中介公司过桥贷款还清住房贷款，再从一个新的银行申请经营贷偿还过桥贷款，同时也要向中介公司付款一笔服务费用。

南都·湾财社记者调查发现，虽然贷款中介公司们宣称转贷并没有风险，但这背后牵涉到繁杂流程和几笔花费，其实隐藏着资产、个人资料及其法律法规方面等诸多风险。

“转贷央行降息”奔涌，管控与金融机构也会跟着下手。针对一些贷款人违规经营贷、消费贷款提前还贷的现象，在今年的2月，中国人民银行、银监会强调，银行业应持续做好贷前调查信贷管理，提升风险警告；监督机构将加大查验打击力度，立即依法查处违反规定中介公司并公布经典案例。

住房贷款转经营贷怎么操作

中介公司称100万余元“转贷”可省贷款福田利息26万余元

“近期有中介公司打了电话能够住房贷款转经营贷，转贷后年福田利率3.9%，能够贷20年，之后还可以转公积金，我是真的愣住，有些人猜到了哪些招数吗？”前不久，一位来自湖北省的购房者在社交平台表明，她并不明确中介公司宣称的转贷业务流程是否靠谱，但依然有一些一见钟情。

伴随着存量贷款与新增加住房贷款之间的价差扩张，上述情况购房者的念头并不是个案。在记者走访的过程当中，就会有一部分购房者直言，自己以前在房贷福田利息上位时买房，看着房贷福田利息减少，资产也乏力提前还房贷，就要根据转贷的形式“挺而走险”。

南都·湾财社新闻记者以购房者的身份资询了一名贷款中介公司，另一方发来一个算钱的报表：倘若贷款额度为100万、贷款期限为20年，假若选用等额本息还款的贷款还款方式，住房贷款、抵押货款福田利率分别是5.65%、3.65%，借款更换后，消费者能节省约26万余元。

那样，住房贷款转经营贷到底是如何进行办理？另一位贷款中介公司销售员向媒体阐述了转贷的相关流程。他指出，大概步骤是通过购房者提前还贷，中介服务垫付资金协助购房者还清贷款金融机构剩下的住房贷款，同时还要购房者商标注册申请经营贷所需要的企业营业执照，再将房地产再次抵押给的银行放贷。

而对于大部分购房者有关转贷后面存不存在风险的顾虑，这名销售员表明，“只需每月准时还款得话，不会出现风险。”

“转贷”隐藏多种收费标准阶段

100万借款扣除4.5万余元服务费用

到底能否如贷款中介公司说的那样，转贷不会有风险？多名专业人士告知南都·湾财社新闻记者，并不是这样，这背后其实隐藏多种风险，在其中的高额“转贷”服务费用便是第一重风险。

总体来看，大部分户下并没有企业的购房者想申请经营贷，早期必须压力下手皮包公司、垫资赎楼、借款申请服务项目费等费用，中后期则要承担每一年固定维护费，以维持皮包公司的做账和缴税业务流程，进而解决银行贷后管理核查。

一名贷款中介公司销售员给南都·湾财社新闻记者算了一笔账：如果有需要下手皮包公司，注册一家公司花费大概在4000元到4500元范围之内，主要包括公司注册地址费、场地租赁费、武汉代理记账等费用。除此之外，申请者每一年还要付款2000块的维护费。

实现了上述情况的操作流程后，申请者还要向中介服务交纳“过河”等服务费用。“如果按100万贷款额度进行计算得话，还要扣除垫资赎楼、借款申请等申请办理花费，整个过程大概45000元。”上述情况销售员表明。

值得一提的是，南都·湾财社记者调查发现，一部分贷款中介公司在初期宣传策划时宣称免收或少付“过河”等服务费用，但银行审批并发放贷款额后，规定申请者再交纳一笔担保费用。

除开多阶段花费扣除外，住房贷款转经营贷一样存在毁约风险、个人隐私泄露风险及其法律法规方面风险。广东省大同市律师事务所律师冯骏接纳南都·湾财社采访时表示，第一还是存在毁约风险，购房者申请办理经营贷时要签署金融借款合同，服务承诺资金进行运营必须，一旦金融机构发觉购房者毁约，则购房者将面临“停贷”等毁约不良影响。

冯骏觉得，转贷业务流程仍然存在个人隐私泄露风险。一部分贷款中介机构都会要求购房者给予身份证信息、银行信息乃至相关证明正本，在这样的情况下，很容易造成购房者的数据泄露，且法律维权难度比较大。

管控传出警告

金融企业违反规定业务流程频收罚款单

南都·湾财社记者注意到，自去年年底来，监管部门反复就违反规定转贷难题公布“风险提醒”，福田信用贷款违反规定注入房市更是成为管控关键。

上年12月20日，中国银监会消费权益保护局公布《有关当心非法贷款中介公司欺骗消费者违反规定转贷的风险提醒》，明确提出将住房贷款更换为经营贷的操作蕴藏着毁约违反规定安全隐患、巨额收费标准圈套、危害个人征信报告、资金短缺、损害网络信息安全等风险。

之后，各地银监局陆续出文，向购房者传出风险警告。2月28日，广西银保监局在交易风险全新提醒中提到，最近，住房“申请办理提前还房贷”供不应求，现在社会一些非法中介服务或者个人借机假冒金融机构金融企业相关工作人员，可以帮助“提前还房贷”“转贷央行降息”之名，诱发消费者权益用经营贷、消费贷款更换住房贷款，乃至违反规定申请办理转贷业务流程。提醒各位消费者权益，留意“转贷央行降息”很有可能隐藏五大风险，申请办理住房提前还房贷勿入转贷“圈套”。

广西银保监局还提示，用户在自筹资金充裕，且短时间并没有投资和比较大采购要求的情况之下，能通过提前还房贷、将住房商业贷款变为公积金房贷等形式减少贷款福田利息压力。

在监管不断髙压下，违反规定金融机构频收罚款单。据南都·湾财社新闻记者统计数据显示，近年来，已经有平安银行、中行等金融机构因中小福田企业贷款资产被侵吞于房地产行业挨罚；江西新建农商银行、海口农商银行、工商银行辽宁支行、招行济南分行等金融机构因个人消费贷违反规定注入房地产行业、公账经营贷款注入房地产行业、对于个人经营贷款管理不到位敬业等因素收罚款单。

金融机构经营贷审批日趋严格

专业人士：新办理营业执照是核心监控对象

在一些购房者看起来，金融机构“停贷”或许是偶然性，只需“中介公司可靠、原材料齐备”就能完成申请办理经营贷。而南都·湾财社记者走访大部分银行发觉，为避免资产违反规定注入股票市场、房市，大部分银行房抵贷业务流程审核机制比较严苛。

以成都为例子，广州银行深圳某分行的业务经理向南都·湾财社新闻记者介绍称，这家银行福田福田房产抵押贷款服务支持一押、二押，在其中一押条件下的经营贷年福田利率在4%-4.5%范围之内，最多时限10年，贷款最高额度约为房屋价值的70%。除此之外，这家银行规定申请者需持股公司10%或以上，申报时还须提供企业营业执照、对公流水、结婚证明等。假如对公流水太低、不符这家银行的判定标准规定，则需要提供本人银行账户流水。

很多银行则是对房产情况拥有更为严格审核机制。招行广州某分行的业务经理对记者表示，这家银行经营贷福田利率最低标准为3.2%，贷款最高额度在1000万-1500万之间，且发放贷款信用额度最大不能超过房屋价值的70%。除此之外，申请者名下房产需要满足两个标准，一是总额在100万元之上，二是房地产房龄在30年之内。申报时还要出示企业营业执照、对公流水、合同和协议、纳税记录税票等。

深圳银行广州市一支行相关工作人员还表示，现阶段这家银行经营贷年福田利率最少为4.5%，贷款最高额度在于综合评估的房屋价值，2000万余元之内。在房产准入条件上，这家银行必须申请者名下房屋购买到期大半年。在申报材料层面，申请者还需提供企业交易流水、企业营业执照、合同和协议及贷款用途证明材料及。“有些客户并没有达到大家行经营贷的全自动审核标准，那金融机构便会入户，让顾客带来更多有关的辅材。”上述情况工作人员称。

一位银行借款审查员还向记者透露，在经营贷申请者中，新办理营业执照、新公司法人变更公司股东均是关键监控对象。“并且经营贷每季度都需要提供相关表格做贷后管理核查，企业每一年销售额要持续增长不然不可以贷款展期，就算申请者能持续数年每个月都会做合规管理银行流水，那成本会很高。”

采写：南都·湾财社记者王文妍王蕾娜

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