深圳东莞珠海二手房抵押转让操作值得称赞

价值1000万元的房地产，按其70%的贷款金额和原1个月的贷款深圳利息计算，交易环节至少可节省15万元的融资成本。

珠海二手房抵押转让操作值得称赞！

操作过程如下：

买方、卖方、银行签订三方资金监管协议，约定买方在贷款银行抵押权首次登记后，直接将房款从资金监管账户转入卖方贷款还款账户，剩余资金转入卖方个人银行账户。

如果二手房在交易过程中因查封、限制交易等原因可能给买卖双方和借贷银行造成损失，登记部门将立即退还，银行将原路返还资金，避免双方发生资金纠纷，确保房地产交易安全。

让我解释一下：

也就是说，买方的购房资金一直监管在银行的监管账户上。

由于监管资金的存在，银行可以授权土地部门先终止抵押贷款，买卖双方接受交易转让后，买卖双方的资金应当偿还原抵押贷款。

最重要的一环，一定要深入说明！

抵押终止后，房地产被查封、限制交易的，国土资源局将立即退回，不办理登记交易转让！（当然，查封等不会生效，将优先恢复原抵押状态，以保护原贷款银行的正常权益）

这就是为什么担保公司应该在交易中使用！

因为业主在交易前一般不容易发现是否存在无形的财务风险，而在抵押终止前，查封不会生效，只会处于潜在的轮候查封状态。

房子解除抵押前，在国土相关部门查档也没法查到！

过去，当买方赎回卖方或担保公司赎回业主时，纠纷问题突然被查封，无法继续交易。

实际案例：

十多年前，一个朋友在深圳开了一家担保公司，遇到了这个麻烦，收到了交易单，帮助赎回大楼赚取担保费。

赎回楼后，物业被查封！

由于其他一些原因，他继续付钱，然后赎回大楼并解封。第二个查封出现了！

是不是很致命？

于是，他输了600 万！

第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让价格超过债权金额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

可以理解，在抵押期间，抵押财产原则上可以在未经抵押权人同意的情况下转让。当然，当涉及房地产交易时，一些相关部门需要配合实际操作。

在《民典法》的实施下，银行作为房地产的抵押权人，仍然需要为抵押人提供便利！为什么要让人们承担这么多的交易风险、麻烦和昂贵的赎回担保融资成本！

估计其他城市实施这种新模式也很快，协调交流就能解决问题，而且还有以前的教训，根本不难实施。

不是吗？

深耕房地产20年

前太平戴维斯商业建筑部负责人

大宗交易投资部门、多个商业项目的全过程运营和售罄

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