你做的抵押借款计划方案,是否有完成利润最大化?_房屋抵押银行贷款利率

实务中，有顾客市价500万的房子，只拿到300万贷款，年利率还达到6.5%；也有顾客，市价400万的房子，贷到了600万，年利率还只要4.35%。（详细信息进一步了解抵押的房产中有母亲的名字可查看更多）一样的基本都是抵押借款，不一样操作，结论完全不一样，大家都知道是为什么吗？

抵押借款，是中小型企业银行借款最常见方法，也是相当比较容易成功贷款还款方式。也正因为相对容易、简易，大伙儿一般对它重视程度不够，希望大家可以看了这篇文章，了解一下质押贷款有哪些你需要懂的专业知识，再问问自己抵押借款是否真的很简单？你做的抵押借款计划方案，是否有完成利润最大化？

一、质押物评定

房产抵押贷款，质押房产什么价格，并不是公司来定，并不是销售市场来定，反而是金融机构来定！那金融机构如何评定抵押房产什么价格呢？行驶做法就是金融机构授权委托指定有资格的第三方资产评估公司来评价，以资产评估公司的评估价值为标准。

这儿需注意，不同类型的金融机构，不同类型的资产评估公司，给的价钱都有所差别，最高成交价和低价中间相距10-20%是比较常见的情况。评估价值高低，直接影响贷款额度大小，10-20%不是一个小数字哦，一千万房产，就相距了一两百万。

二、评定总额和评定基金净值

房屋评估，资产评估公司一般会得出三个评估值，评定总额、评定基金净值1（又叫房产契税基金净值）和评定基金净值2（又叫全税基金净值）。

1、评定总额便是评估公司评估给的市价。

2、评定基金净值1是评定总额减掉房屋契税后评估值。房屋契税一般在评定总额的1-3%中间，依据房屋面积尺寸来定，低于90平方米的房产契税1%，90-144平方米的房产契税1.5%，144平方米以上房产契税3%。

3、评定基金净值2是评定基金净值1的前提下再扣减企业增值税、个人所得税、合同印花税等税收以后的评估值，因为不一样房地产初始购买价差别不一样，企业增值税、个人所得税等略有不同，但一般在房屋评估总额的10%非常常见。

刚有套银行评估房产，评定总额是527万，评定基金净值1是519万，评定基金净值2是468万，各是评定总额的98.5%和88.8%。

评估值是贷款的依据，常规住宅类房产抵押贷款，金融机构一般是打七折进行计算贷款额度。但是有些好还是评定总额打七折，有一些好还是基金净值1打七折，也是有好还是基金净值2打七折。按评定总额还是按基金净值1，或者基金净值2折扣就相差很大了，最少10%之上。

大家看到这儿，是不是就开始有点怂了？房屋评估差10-20%，评定总额或是基金净值这儿又差10%，20-30%看不到了啦！

三、质押率

上边提及，金融机构一般是依照评估值的七折进行计算贷款额度（住宅类），有一般就会有不一般，有基本就会有除外。现阶段见到，针对普通住房质押率，绝大多数好还是七折，也是有银行是八折或是八五折；也有金融机构针对生产经营情况较好的公司，能够给到九成或是1:1足值贷。（晕，这儿又差10-30%！）

无论七成，或是八成九成，或者不打折，主要是针对金融机构标准化抵押借款商品。假如不考虑到标准化产品，走传统式企业授信额度安全通道得话，针对高端客户，也可以做质押物变大，即质押物评估值全额的前提下，再配以一部分个人信用贷款。这一个实际就得看公司资质，及其授信方案设计方案，怎么协助金融机构考虑到各种各样风险性及控制手段，保证让银行安心，这是一个繁杂的技术专业话题讨论，这里就不深入探讨了。用这种方式，能做到质押物变大30-200%不一。某些高端客户，融合商业银行的一些信贷产品，比如一些保理融资商品或者其它协助风险控制，例如应收账款质押等，还能够进一步变大，给与更多个人信用贷款。（换一个角度去看看就清楚一点，金融机构其实会派发一些纯信用贷款，假如一个企业，在机构原本即可申请几百上千万个人信用贷款，大家增加质押物，是不是可以贷更深层次的呢？）

四、质押物特性

上边说的质押物和质押率，都是按普通住房来举个例子作讲解的。实务中，质押物，除开普通住房，也有公寓楼、独栋别墅、办公楼、铺面、工业厂房、土地使用权证等各种类型房产抵押物。（非房产抵押是货押或是设备抵押，不属常规抵押借款范围）

1、不一样属性的质押物，关键在于金融机构要求标准的质押率不一样。

住宅类的一般是七折，公寓楼和办公楼一般是六折，独栋别墅、铺面、工业厂房和土地使用权证，一般是五折。

2、不一样属性的质押物，评定总额和市价的差别不一样。

住宅类的评定总额和市价，相差不多，一般不能超过10%；其他类房产的评定总额和市价就没这么接近了。有一个顾客，刚花掉了3100万购买了深圳龙华的一栋工业厂房自购，价格10000元/平方米，结论金融机构给的成交价还不到6000块，评定总额仅有市价的六折。

如果公司购买物业管理做按揭贷款得话，住房是最合适的，其次公寓楼和办公楼，铺面、工业厂房、土地资源最烂。

五、质押物担保费

房产抵押贷款，金融机构要求做资产报告评估，金融机构特定资产评估公司，但过意不去，质押物担保费得顾客自己出。

需注意，顾客应当尽可能与银行/资产评估公司争得，贷款成功审批以后复出正规的分析报告，再交担保费，防止白花冤枉钱。自然，绝大多数金融机构全是借款审批后再交费出分析报告，但是也有某些金融机构或是某些业务经理为了能“适用”资产评估公司业务流程，规定借款审批环节中我就先交费出分析报告的。碰到这种情况，假如担保费又很贵的得话，应注意一下，防止借款没批，白花冤枉钱。

六、房地产所在城市

房地产所在城市关系着是不是外地抵押的难题，房地产所在城市和贷款企业和银行贷款（这二者一般都在一个城市）不在同一个大城市，一般界定为外地房地产。外地质押许多银行是拒绝接受的，尤其是在中小型企业授信额度行业，绝大多数深圳金融机构都拒绝接受除深圳市之外的房产抵押，某些金融机构接纳东莞惠州房产，也有少数金融机构可能接纳北上广深的房产抵押。但实务中，因为中小型企业授信金额小，外地房产抵押办理手续不便，一旦出现问题处理也不便，绝大多数金融机构都拒绝接受。

七、房产产权人与贷款公司的关联

正常情况下，金融机构不是很接纳抵押房产产权年限人与贷款公司没什么关系的质押。这类业务流程，要么就是借壳上市借款，要不是借房屋贷款，风险性相对性都大一些。

1、一般情况下，下列类别的房产抵押都不会有难题，各银行都是会接纳：

1）贷款公司名下的房产；

2）贷款企业股东、法人代表及其配偶、直系血亲（如爸爸妈妈、成年子女、兄妹）房产。

2、下列情形，有一些银行将接纳，有一些银行将审批严苛一些，或是拒绝接受，或是放低贷款额度：

1）企业管理人员、职工房产；

2）公司法人、股东别的亲朋好友房产。

除了上述1、2类之外的第三方的房地产，倘若贷款公司无法完全表述产权年限人与贷款公司相互关系，一般金融机构就不怎么会接纳。

八、借款主体的特性

上边讲的都是抵押物的难题，抵押借款，还会继续区别要以公司名义贷款，或是个人名义贷款。

公司名义的抵押借款，一般都是企业贷款根线进行和审核。个人名义的抵押借款，一般是个人信贷根线进行和审核。需要的材料、进行和审批的途径、贷款的利率都会有不同。

一般来讲，公司名义贷款相对性繁杂，步骤长并且慢。但益处非常明显，需要结合公司信用变大质押率，乃至配个人信用贷款，还能够累积公司信用，为下一步企业授信奠定非常好的基本。此外，企业贷款利息费用是企业成本，能够作销售费用，节省企业所得税开支。对于有些公司，还能够享受政府部门的一些贷款利息补贴政策。个人名义借款就较为简单，步骤短时效快，但企业贷款的那些益处就享受不到了。

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