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今天挥笔：胡双 深圳市二中院执行局法官助手

涉房地产业财产执行中，当房地产处理合同款不能全额的偿还时，基本建设工程欠款和质押权所担保的主债权该如何分配？司法实践中，这类问题的分配原则作法并不统一。（详细信息进一步了解创公司能否虹口虹口房产抵押贷款可查看更多）

2013年5月，某建筑工程公司招标并修建某房地产开发商一处新楼盘。2014年3月，房地产开发商为了能维持基本建设，以该新建新楼盘作抵押，在银行贷款5000万余元并办理了预告登记。2014年12月，新楼盘完工，房地产开发商尚工程欠款2000万余元及相关合同违约金，银行借款还有4000万余元未偿还。

执行过程中，法院对该完工新楼盘依照“房地一体”标准进行评价和竞拍。经评定，该新楼盘房地产自己的价值为2500万余元，相对应的土地价值为3000万。该新楼盘经2次网络司法拍卖，最后成交额为3500万余元。建筑工程公司与银行遂对于此笔违纪款申请参与分配。

有关该类情况里的违纪款如何分配，不一样法院作法不同，关键可整理出如下所示四种计划方案。

方案一：依照建设工程价款肯定优先原则，3500万余元违纪款中，建筑工程公司就2000万余元优先选择全额的受偿，金融机构受偿剩下1500万余元。

方案二：参照该新楼盘成交价中明确房产与土地资源其价值比例分配竞拍款。本案，该新楼盘房地产自己的价值为2500万余元，相对应的土地价值为3000万，房地产和土地价值比例为5：6。故对于拍卖违纪款3500万余元，一样依照5：6比例进行分割，建筑工程公司受偿1590万余元，金融机构受偿1910万余元。

计划方案三：以诉讼中确定的建设工程价款为载体明确项目承包人的优先受偿款。该新楼盘成交价为5500万余元，具体卖价为3500万余元，具体卖价为成交价的63.6%。故优先受偿的建设工程价款应是工程欠款2000万元63.6%，即1273万余元。金融机构受偿2227万余元。

计划方案四：由资产评估机构再次评价和各自明确拍卖时房地产与土地资源其价值，从而由基本建设工程进度款优先受偿权人与质权人各自优先受偿。

《民法典》第八百零七条持续了原《合同法》第二百八十六条规定，确定了建设工程价款的优先受偿款。而对工程建设履行的优先受偿权能不能及于占据范围之内土地使用权证，现行的法律法规或法律条文从未有过明文规定，根据对的案例查找，发觉建设工程价款优先受偿权的行为主体仅是工程建设本身，不可及于工程建设占据范围之内土地使用权证。

除此之外，依据《民法典》第三百九十五条、第三百九十七条及其《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款的相关规定能够得到，在建项目的质权人实现抵押权时，既能对于在建项目，也可以结合在建项目占据范围之内土地使用权证。

综上所述，建设工程价款的优先受偿权仅及于工程建设本身，针对工程建设占据范围之内土地使用权证，则是由不动产抵押权人具有优先受偿权。因而，对其涉案人员房地产业开展总体竞拍后，在违纪款分派阶段要遵循下列2个标准。

1、“各自优先受偿”标准

工程建设项目承包人优先受偿工程建设的部分合同款，质权人优先受偿土地使用权证的部分合同款。执行过程中，人民法院一般根据“房地一体”标准开展总体竞拍，但“房地一体”仅针对处理阶段，而无法将建筑与土地使用权证解读为同一资产。故房地产虽一并处罚，但需对产权人各自的保护。

故上述情况方案一的处理方式，对竞拍款不做任何区别而彻底让建设工程价款优先受偿的处理方式不科学；计划方案三对房屋和土地价值未作区别，确定建设工程价款的处理方式则欠缺法律规定。

2、“公平公正”标准

工程建设的建筑工程造价从项目组成上包含该工程的人工费用、工费、施工机具服务费、企业管理费等。

以上花费，从通胀的角度来讲一定时间内往往不会有显著提高或者减少。因此，对建设工程价款的认定和受偿，从工程竣工之日到实行分派环节也应当基本上长期保持，不可出现严重的差别。

方案二的做法简单地把二者成交价其价值比例套入在最后卖价其价值比例上，既没有法律规定也会带来现实生活的分歧。依据公平公正标准，工程建设的各项费用在一定的时间内一般不会造成显著起伏。

本案的新楼盘，按照方案二的处理方式，建设工程价款受偿金额是房屋成交价的六四折，这便没法遮盖项目承包人为工程建设理应收取的人工费用、工费等“具体花费的花费”，违反公平公正标准，不利于确保项目承包人及施工人员的合法权益。

综上所述计划方案四的处理方式比较有效。本案，该新楼盘拍卖成交价仅是成交价的六四折，一方面很有可能出自于竞拍者对于该新楼盘潜在性法律纠纷的顾忌，另一方面也体现了这一新楼盘在市场认可度上稍低，即该楼盘的评估值被“虚高”了。由于新楼盘自已的工程预算花费较容易开展精确评定，“虚高”主要表现在土地价值上。

此类资产处理的风险性归属于商业风险传动链条中的一环，须经金融机构担负，不可转嫁到工程建设项目承包人的身上。综上所述，法院在该类案子的违纪款分派时，应要求资产评估机构以拍卖成交价为载体，对于该房地产楼盘的自己的价值和土地价值各自重新进行评定，再按照各自优先受偿标准开展违纪款分派。

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