江门“带押过户”现行政策定义及法律规定

贾晓钧 张颖杰/文

在今年的8月至今，济南市、青岛市、昆明市、深圳市等地发布“带押过户”创新模式，在行业内造成密切关注。因为他完成了不用偿还原来住房贷款就可以完成过户、抵押、派发新借款，提升了二手房买卖买卖交易品质，进一步降低了交易费用。

一、“带押过户”现行政策定义及法律规定

老模式的二手房交易活动实施方案卖家必须要先消除房子原抵押才能申请后续过户；而“带押过户”就是指带上抵押过户，即在原有抵押存有的情形下依然可以办房子的过户，将房屋的所有权转移到买方，把消除抵押放在了最终阶段。

“带押过户”现行政策要以《民法典》第406条的规定为法律基础知识。

《民法典》第406条的规定：“抵押期内，抵押人能出让抵押资产。被告方另有约定的，根据其承诺。抵押财产转让的，抵押权没有影响。抵押人出让抵押财产，理应及时联系抵押权人。抵押权人能证明抵押财产转让很有可能危害抵押权利的，有权要求抵押人把出让所获得的合同款向抵押权人提早偿还债务或是提存。转让合同款超出债权数额的那一部分归抵押人全部，欠缺由借款人偿还。”

在《民法典》颁布以前，在我国一直以来对抵押物买卖限制都比较严苛。

原《物权法》第191条的规定：“抵押期内，抵押人经抵押权人允许出让抵押财产，应该将出让所获得的合同款向抵押权人提早偿还债务或是提存。转让合同款超出债权数额的那一部分归抵押人全部，欠缺由借款人偿还。

抵押期内，抵押人没经抵押权人允许，不能转让抵押资产，但买受人委托偿还债务解决抵押权除外。”

原《担保法》第49条的规定：“抵押期内，抵押人出售已办理相关手续的抵押物，理应通告抵押权人并告知买受人出让物早已抵押的现象；抵押人未通告抵押权人或者没有告之买受人的，出售个人行为失效。

出让抵押物合同款远低于它的价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相关贷款担保；抵押的人都不所提供的，不能转让抵押物。

抵押人出让抵押物所获得的合同款，应向抵押权人提早偿还所担保债务或者向与抵押权人合同约定的第三人提存。超出债权数额的那一部分，归抵押人全部，欠缺由借款人偿还。”

《物权法》与《担保法》都明文规定，没有经过抵押权人的允许，抵押人不能转让抵押物。这就促使抵押物销售市场运转遭遇比较大的艰难。由于中国现阶段基本国情，大部分人在购买房产时，便以房子做为抵押抵押江门房产贷款，在《民法典》颁布之前，二手房交易已长期主要表现不景气。“中指研究院资料显示，二手住宅价钱环比下跌的大都市共69个，较6月提升11个，中国统计局发布的70城cpi指数，7月份济南二手房价格环比下跌0.2%，同比减少3.0%。于去年9月份至今，截至今年7月份，济南二手房价钱已经出现了11连跌。7月份青岛二手房价环比上升0.3%，同比减少1.6%；烟台市环比上升0.9%，同比减少2.5%。”因而，二手房交易销售市场注入新鲜血液是很有必要的，“带押过户”现行政策跻身着力点，引起二手房交易市场发展趋势。

二、“带押过户”政策落实的重大意义

一是能够降低交易费用，为二手房交易销售市场赋予了新的生机。

老模式规定先解除抵押才可以过户，解除抵押则意味着卖家一定要还贷，不还钱就无法解除抵押，就无法申请办理过户；而买方如果有需要贷款买房，就必须要先申请办理过户和抵押，金融机构才可以下款。在这样的情况下，卖家想要通过买方的贷款还自身贷款用于消除抵押是不太可能的。此刻买方就必须要筹集过桥贷款，会进一步增加了一大笔开支，特别是碰到买方借款一直学会放下不了的状况，长期性占有过桥贷款，成本费同样在大幅上升。而“带押过户”现行政策的实施，本质就是采用了买方的银行借款还卖方银行借款，促使买方不用再筹集过桥贷款，为此减少交易费用，刺激性二手房市场的有关买卖。

二是有益于解决资金风险。

老模式下，买方需要借款购买二手房，那就需要向贷款机构提交申请，金融机构优先审核，后过户备案，然后才下款。在这过程中，为了迎合买方贷款，房屋要先进行过户的，这就意味着，这时卖家承担风险是非常大的，有可能会落个房财两失的地步；与此同时，买方一旦在申请贷款的过程中遇到个人征信等情况的危害造成金融机构不下款，为防止毁约，买方就必须通过其他方法来筹集很多资金拨付给卖家。因而，在传统二手房买卖环节中，交易双方都肩负着很大压力，有一些买卖也可能因为存在一定的资金风险而撤销。而“带押过户”现行政策不必须要先解除抵押买方就可以办理借款，买方把货款打进提存帐户就能拿到房，假如最后过户出问题，购房款还可以老路退还，以最大限度确保彼此权益，将安全风险降到最低。

三、“带押过户”政策对多方权益的消耗与法律纠纷

（一）“带押过户”中买方承担法律纠纷

民法典第406条中“抵押财产转让的，抵押权没有影响”的相关规定实际上承认抵押权利的追及法律效力，无论抵押物怎样运转，抵押权人对抵押物优先受偿权不会受到损害，说明买方对房屋的所有权并不能抵抗抵押权人对房子的优先受偿权。就是当抵押权人们在借款人（卖家）不能偿还全部债务时，有权要求人民法院拍卖、卖掉抵押资产，带押过户的购房者对房屋具有所有权没法并对造成阻拦。因而，选购带抵押房产，于买方来讲，是通过自己的借款用于还款卖方借款，自身全部的房子是否能免遭竞拍不但在于本身，在很大程度上更加是遭受卖方危害，在卖家抵押彻底消除以前，买方对房屋具有所有权一直处于不安全行为。

与此同时，“带押过户”仍遭受“严禁和限制出让抵押房产承诺”限制。卖家申请办理办理不动产抵押权初始登记或是抵押预售登记的，若和抵押权人承诺严禁和限制出让抵押房产，该承诺依规应当由不动产登记机构在不动产登记簿中进行记述。实际操作中，为了保证本身支配权，抵押权人通常更偏重于严禁和限制抵押人对于抵押物开展出让。二手房交易中，买方特别注意到房屋登记单位查看核查，不要以卖家口头上表明为标准，防止让自己的支配权蒙受损失。

（二）“带押过户”中卖家承担法律纠纷

“带押过户”方式下，因为卖家借款所设置的抵押并没有消除，因而卖方还贷责任也并没有完毕，一旦房子发生不能克服的使用价值抵毁或是房子损毁，便会加快卖方银行贷款到期，促使卖家短期内担负非常大的还款工作压力。

（三）“带押过户”中抵押权人承担法律纠纷

因为“带押过户”方式下，会出现短期内“双抵押共存”的现象存有。换句话说，在买方并未将卖家贷款还完的时期，房子既存有卖家此前借款所设置的抵押，又存有买方后面借款所设置的抵押。当房子具体竞拍使用价值不能偿还原抵押和现抵押总金额的情况发生时，抵押后面的抵押权人支配权必定会导致消耗。从这一方面来讲，金融机构做为抵押权人，支配权并没得到很好的确保乃至有一定的降赔，亦或是促使金融机构减少对买方的住房贷款金额。

综上所述，对多方风险防范如下所示：

1、买方在二手房交易中，特别注意到房屋登记单位查看核查抵押权人是否存在备案申请，严禁和限制抵押人对于抵押物开展出让；

2、抵押权人防止发放贷款金额超出房子内在价值，以最大程度确保自身贷款权益。

四、“带押过户”现行政策限制

上文中有一定的谈及，于抵押权人来讲，其为了保证自己的权益，可能对买方贷款金额给予限定，只能在“抵押物总额-原抵押使用价值”的范围之内对买方开展下款。甚至是从法律并没有强制性标准的前提下，金融机构做为抵押权人，其支配权不但没有获得更好的确保，相反很有可能有一定的消耗，因而保险公司在这一政策的实施中，其相互配合程度和促进主动性并不一定丰厚。

次之，“带押过户”仅仅依靠交易双方的认可难以落到实处，因而公证机关的有关干预是十分重要的。可是怎样利用委托公证书、公正提存及其它公正职责，完成存量房交易里的信访矛盾尽早防范，保证资金安全，并能够实现交易费用减少等诸多问题依然遭遇比较多需要解决的问题。

五、结束语

青岛“带押过户”操作步骤一览：

实务中，在机构利益没有得到更强确保前提下，难以明确借款人、债务人、抵押权人三方利益均衡点，金融机构也不会轻易将这个事项展开推动，实际交易双方怎样融洽金融机构来操作，必然是这项现行政策在后期贯彻落实环节中所面临的比较大难题。

但“带押过户”做为二手房买卖市场“净水”，既缓解了“过河”资产苦恼，减少了再进入市场“门坎”，还增加了交易双方更多替代性，减少二手房在市场上流通成本，也必然会进一步活跃性房地产销售市场，变成行业发展趋势所属。

作者介绍：

贾晓钧，山东德衡律师事务所授薪合伙人、信贷业务核心主管。善于房地产全过程法律法规新项目，长期性为大中小型房地产企业提供法律服务；长期性为金融机构、投资管理公司和海内外投资者提供资产处理和项目融投资等法律顾问服务。

张颖杰，吉大法硕，山东德衡律师事务所实习律师。

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