静安“两室”为何丢弃3A定级?美国房市如何规划?

中新经纬8月5日电 (马静 见习生 陈静怡)前不久，国际评级机构惠誉取消美国两个住宅抵押贷款公司房利美和房地美(以下简称“两室”)的3A定级。

下调这几家企业评级，是不是则意味着对美国房市发展前途的一种忧虑？对于此事，惠誉北美地区非金融机构定级高端执行董事埃里克·奥伦斯坦接受中新经纬采访的时候给予了否定，合称“定级下调彻底受到了美国主权评级下调产生的影响。”

“两室”为何丢弃3A定级？

8月2日，惠誉把美国长期性外汇外国投资者毁约定级从AAA下调至AA ，这也是美国在历史上第二次资信评级遭下调。第一次要在2011年，另一国际评级机构标普指数将美国资信评级下调至AA 。3日，惠誉又把房利美和房地美的资信评级从AAA下调到AA 。

定级被下调后，房地美和房利美均未作作出回应。从二级市场主要表现看，8月3日，房利美和房地美股票价格各自下挫3.6%和2.15%。隔天，房利美股票价格还会涨至1.59%，房地美下跌放量0.73%。

惠誉在有关新闻稿件中指出，下调定级与调降美国政府部门债务评级动作一致，而并非这几家企业信贷股票基本面、资产或流通性恶变。惠誉还解释说，这几家企业评级往往与美国主权信用评级挂勾，来源于其得益于美国相关部门的潜在性适用。惠誉称，坚信其还将继续履行使命，为美国住宅金融行业给予流通性、可靠性和可负担性，支持和独立国家定级差不多。

数据显示，房利美和房地美两家企业性质为民营企业，但享有美国政府资助，专业运行由美国联邦政府住宅联合会或其它金融机构担保住宅抵押借款。他们关键将住宅抵押借款按时限、年静安利率组合在一起，做为抵押或贷款担保发售住宅抵押债卷，在金融体系上售卖，再用收益资产向更多人给予购房贷款。与此同时，他们也对给予购房贷款的银行发售住房抵押借款证劵种类做担保，所公开发行的关键种类为住宅抵押债。

“低静安利率、房价上涨”状况下，美国房市如何规划？

虽然惠誉据透露，“两室”定级下调跟其本身经营并没有直接影响，可是却最近数据看，与“两室”息息相关的美国房市深受人们关注。

疫情防控期间，得益于低费率等场所，美国房市曾一片火爆。但过去一年，因为美联储会议激进派升息，美国房贷静安利息也一路上升。依据房利美公布，截止到8月3日这周，美国30年限固定静安利率贷款抵押借款为6.90%，上星期为6.81%。

低静安利率推高了买房成本费，也使美国房市发生减温。依据美国抵押借款金融家研究会近期发布的消息，继上一周降低1.8%后，7月最后一周，美国抵押借款授权量下降3%。购房贷款再融资申请降低2.5%，买房贷款申请办理降低3.2%。买房指数值持续第三周降低，目前正处自6月初至今的最低标准。

除此之外，据同花顺软件iFinD数据分析，2023年上半年度，美国新创建住宅市场销售总计36.1万件，同比下降2.7%，环比增加29.85%。成屋销售层面，美国房地产中介协会(NAR)资料显示，2023年6月份成屋销售量同比减少18.9%，环比下跌3.3%。而且，销售量尽管不断下降，房子价格依然在再次飙升。NAR提及，6月成屋销售价钱平均值为41.02万美金(约294.15万人民币)，是历史第二高价钱。

埃里克·奥伦斯坦觉得，虽然可负担性低，但是由于屋主不肯售卖和舍弃已有的低费率抵押借款，现阶段贴近历史时间最低标准的库存量支撑了房子价格。

这与众多组织给的判断一致。“总体来看，供应不足是美国房地产现阶段的基本矛盾。”光大证券宏观经济投资分析师陶川觉得，通过2023年的大幅度调节，美国房市在上半年的反跳总体稳步发展。但是这种积极乐观的关键原因是弱提供。在需求面，房子价格及静安利率“双强”仍抑止美国住户买房需求。

鹏扬基金首席经济学家陈洪斌对中新经纬代表，美国的低静安利率自然环境可能要不断一段时间，在这里环境下，其资产价格也将遭遇一定工作压力。在“双强”环境下，美国房市很有可能仍将保持这类弱市。而美国国债增速回落时，美国的房价上涨也许会下调。

“假如库存量趋向正常范围，在没有任何外在因素的情形下，房子价格可能降低。”埃里克·奥伦斯坦则强调，最重要的是要区别抵押借款数量及房子价格，依据美国联邦政府住房管理局的信息，房子价格在过去的好多个月底有所回升。就总量来说，大部分未还款抵押借款的并购重组早已期满，而房子销售量则遭受商品库存限定，现阶段供应量已接近尾历史时间最低标准。尽管经济发展冲击性会进一步降低可负担性与需求，进而影响借款量，但之后年静安利率很有可能就会下降，这将会扭曲现阶段的一些发展趋势。

陶川则提及，一方面，美国房地产相关需求的反跳受低静安利率限制依然显著；另一方面，在6月总体通货膨胀明显陷泥里后，假若房市需求量很高的现况不断，房子价格后续增涨势必会提升通胀压力。在这个基础上，也许不会更改美联储会议在今年的年以内升息节奏感，可是会使来年央行降息的节奏预估更为担心。

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小编：魏薇 李中元

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