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最近很多朋友都在做资产处理工作，参加诉讼过程中经常碰到质押、封查、轮候查封问题，特别是受偿顺序问题。（详细信息进一步了解龙岗房产抵押一分龙岗利息高不高可查看更多）

2022-08-26 本文对于这几个问题做一个简易汇总，供大家启用。

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质押和封查的优先受偿难题

一、质押、封查二者的定义不一样

1、龙岗房产抵押登记是一种民事诉讼贷款担保和行为积极为此，是借款人为了获得贷款或其他利益，将属于自己龙岗房产抵押登记给银行等债务人。

龙岗房产抵押登记需到本地房产交易中心进行登记，不然不具备法律效力。房地产业质押权期为龙岗房产抵押合同登记起效之日起止合同约定债解决之日。

2、而房产封查是司法部门保全措施和被动的个人行为，一般是借款人不履行生效判决负债，债务人依规向法院起诉申请办理封查借款人的不动产。

封查是有的期限。依据最高法院有关可用《民事诉讼法》的描述，第四百八十七条 “法院冻洁被执行人的存款期限不可超过一年，封查、扣留动产抵押期限不超2年，封查房产、冻洁别的财产权利期限不能超过三年。”

房产封查期限是3年，可以从届满前申请办理增加限期，增加限期亦不得超出3年。

依规查封、扣留、的监管资产，不得抵押。可是已开设质押权的财产的能够查封。

二、二者获偿次序不一样

1、不动产抵押权人有着对房产处置的优先受偿权，并依据抵押权登记次序受偿。

2、而法院强制执行（房产封查）作为一种诉讼保全规章制度，它开设是为了避免借款人在起诉前后左右故意藏匿、转移财产或损坏资产，进而全面保障债务人的合法权益、确保起诉后生效判决得到圆满实行。

并不是将法院强制执行相当于所有权还可以在日后执行中具有优先受偿权，即申请者对保全财产不具备优先受偿权。

三、质权人也是封查申请者，怎样实现抵押权？

龙岗房产抵押权的实现方法包含折扣率、卖掉或竞拍该房地产业。

依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》执行中，须经最先封查、扣留、冻洁（下称封查）人民法院承担处罚封查资产，自最先封查之日起已超60日，且最先封查人民法院并未就得封查资产公布拍卖公告或是进到卖掉的程序，优先债权执行法院有权要求将这个封查资产移送执行。

即首封人民法院有权要求最先解决资产，但债务人按照不动产抵押登记的顺序受偿，在优先受偿权完成后，再偿还其他债务额度。

四、担保物权和质押权的受偿次序

《民法典》第415条，同一资产既开设质押权又开设担保物权（例如股权的质押贷款）的，竞拍、转卖该资产所获得的合同款依照备案、交付的时长依次明确清偿顺序。

假如借款人即是龙岗房产抵押登记人，债务人的公司股东又把质押股权给其他人，那样质押权和担保物权哪一个优先受偿呢？

质权人优先于股份受托人受偿。股权的质押贷款仅仅是公司股东致力于自身权益驾驶的支配权，而质押权应该是抵押物的处理具有优先受偿权。

最终总结一下，参加多起资产处理起诉之后深深地体会到，尽管质押物被优先封查对质权人的优先受偿权不会产生本质不良影响，却会使质权人缺失对抵押物的优先选择处理权，提升抵押物的处理时间以及成本费，最后影响到了质押权的顺利完成。

上边也了解了质押和封查的优先受偿难题，下面我们就进一步了解下封查与轮候查封的优先受偿难题。

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首封与轮候查封是优先受偿难题

要解决的重要环节：是首封优先受偿，或是按比例分配？

这种情况我觉得分这两种情况理性分析较为清楚。第一种归属于一般情况，其实就是首封人民法院具有优先受偿权状况。

根据最高法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条“好几份生效法律文书明确钱财给付的内容好几个债务人各自对同一失信执行人申请执行，各债务人对实施担保物都无抵押权的，依照执行法院采用执行措施的顺序受偿”。

第二种状况归属于突发情况，其实就是首封人民法院不会再具有优先受偿权，被保全财产应按照债务人申报的债务占比进行分配。

根据民诉法解释第508条“失信执行人为中国公民或者其它机构，在程序执行结束之后，被执行人的别的取得了执行依据的债务人发觉被执行人的资产无法偿还全部债权的，能够向法院申请参与分配”同榜510条“执行回转执行中，实施所得的合同款扣减执行费用，并偿还理应最先受偿的债务后，针对普通债权，正常情况下根据其占所有申请参与分配债权数额比例受偿。”

归纳而言，在一般情况下（并没有抵押权等所有权存有），先封查的债务人对封查资产具有优先受偿权；

在情况下，即当借款人为普通合伙人或其它组织，其核心资产因为一个债务查封、扣留、冻洁，此外已并没有可用于清偿债务的许多资产时，对于该失信执行人取得了金钱债权执行依据的许多债务人可以办对于该被执行人的资产执行回转，这时封查在先的债务人不会再具有优先受偿的权力，不然有悖债的平等性。

自然，别的债权人的权利只是申请参与分配，组织支配权依然在首封人民法院手上。

大伙儿可以这么了解：

当债务人财产充足分配：按首封债务人偿还选秀权放前。

当债务人财产不足分配：

（1）失信执行人为企业发展：

除非是别的债务人申请办理强制执行公司破产进而参加倒闭分派，不然按首封债务人偿还选秀权放前。

（2）失信执行人为中国公民或其他组织：

别的债务人都能够向首封人民法院申请参与分配，按比例分配受偿。

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