南山10年前,房地产市场的魔力正在上演!利息

10年前，房地产市场的魔力正在上演！

若烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛苦，而鬼城则是这些城市反复愈合的伤疤。

20万买了13万卖了，11年亏了35%，上演了摩托车变成自行车的戏剧。这件事发生在山东乳山银滩。

2009年，十三哥花了20万元在乳山银滩航海盛都买了一套36平方米的小房子。十年前，乳山银滩海景房火爆时，平均房价约为3500元/㎡。今年已经11年了，因为看不到果断卖房的希望，价格13万。

乳山银滩于2000年重新开发，2003年房地产如雨后春笋般涌现，大部分在沿海地区。2005年，一些北方城市开始慢慢发展，房价也很火爆。

2007-2010年乳山房地产竣工面积高达562.34万㎡，随后，由于房屋积压的过度发展，房地产市场开始衰退。

现在大家都知道，乳山银滩是一个人口稀少的地区。有数据显示入住率不到10%，尤其是冬天，抬头看几十栋楼不到10栋，很可怜，就像黑暗中的一点星星，打上了鬼城的烙印。

不远处的临沂也是如此高空置率、高库存和人口流失造就了这座城市的鬼城。

大数据显示：

临沂市社区1850个，用户70多万，其中空置28万，空置率高达39.97%。从空置等级来看，主要集中在10-30%；从社区年限来看，主要是近五年开发的房地产。

70万户，28万空置，也就是说40%无人居住。

事实上，商品房的空置率也有合理的范围，范围为5-10%。10-20%属于空置危险区。临沂的40%是多么可怕。

鬼城的存在对很多人来说也是一种呼吸痛。一方面，高房价迫使他们买不起房子，另一方面，投资暴击心态空置，冰与火共存。

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其实原因是大量新区的建设。

2014年，有报道称，在144个地级市中，92.4%的城市建设新区，41.6%的县级城市建设新区。

当然，如果人口达不到新区的规划面积，就会出现源源不断的鬼城。看下表:

从这个城市的排名来看，前几个城市都在新疆、甘肃和内蒙古。鬼城越高，出现的概率越大，而连续两年连续两年排名，其次是钦州、嘉峪关、威海等城市。

从表中可以看出，鬼城概率高的城市正从地级市向县级下沉。

人口流失严重，空置率高也是鬼城的原因。

2017年，西南财经大学发布报告，指出2011年、2013年、2015年和2017年，中国城市住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

2017年，城市地区有6500万套空置住房。特别是在这一波市场浪潮之前，房价的下跌是三处以上房地产空置房屋的两倍。

二线城市和三线城市的空置率分别为22.2%和21.8%，远高于一线城市。而且三线城市存在金融贷款浪费和风险。

在此之下，城市分化进一步深化，北京、上海、广州很难买到票，一些收缩城市已经逃离，即使房价很便宜，也没有人买，空置甚至未完成更常见。

投机暴击心态也是鬼城的主力之一。

老城发展时间有限加上规划比较陈旧，高容积率，拥堵，破旧是不少城市存在的问题，但是配套比较完善，房价比较高。

新区房价相对较低，环境良好，政策支持，吸引了许多投资者买房。购买后，配套设施不完善，无人接管。

鬼城的帽子有时候是人力所能及的，很多城市都想摘下来，但成功真的很少。郑州郑东新区打了个漂亮的翻身账。

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事实上，郑东新区一路走来也很不容易，一度成为鬼城，从鬼城到城市发展中心经历了近10年：

郑东新区于2003年诞生于一片荒地，至此开始了其反击之路。

2003年－2006年CBD国际会展中心已完成大规模基础设施建设和39个招商项目。GDP到2006年，入住人口达到34亿，融资37.8亿。

2008年，省政机关搬迁金水东路，东区面积50平方公里，固定资产投资617.7亿元。

2009年，新客运站的建设又迎来了机遇。此时，东区共有53家金融机构

2010年CBD北龙湖地区日益成熟，龙子湖大学和郑大一附院的规划日益完善。

……

前三年主要以政府支持为主，大力建设基础设施。近年来，05-08主要由政府+市场驱动，然后改善商业和交通教育。未来几年，主要是市场驱动和政策微调，配套设施开始多元化。

在这种情况下，郑东新区鬼城的帽子开始逐渐脱落，空置率也开始下降。

然后房价从4000到2000+，17年增长了5倍。以顺驰街为例，2005年价格为2006-4500，现在社区平均价格为25000，完美实现了反击。

兰州新区作为一个新区，一直在努力反击，但目前效果并不明显，当地人也不接受。主要原因是离老城区太远，有70公里。

虽然规划了三纵一横的交通来加强与主城的联系，但这件事还有很长的路要走，希望能越来越好。

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同样是鬼城，为什么有的却逆风翻盘，也是有规律可循的。主要有以下几点：

人口持续涌入。

以郑州为例，2019年人口突破1000万，突破1000万的城市不多。去年新增人口近22万，机动车拥有量455万，双车牌开通。对于一个城市来说，人口是核心因素，没有人的城市就没有未来。就像玉门、二连浩特等城市一样，人口流失非常严重。我们怎样才能支持它。

2.政府的支持集中在一个地方。

买房政策是一个重要的参考因素。对于一个新区来说，能否成为鬼城取决于政府的实力。没有基础设施，投资产业很难吸引人。

3.规划新区与主城相连，距离不远，隔离感不强。

就成功案例而言，贵阳金阳新区距主城仅5公里，郑东新区距主城。通勤是可以接受的，分离感不强。对于城市来说，城市能量水平越小，通勤里程越短。对于一些二线城市来说，15公里是核心区域是好的。

城市很有吸引力。

省会城市的虹吸效应肯定会比地级市强得多。一方面，城市圈的建立给这些城市带来了机遇，但更多的是不利因素。对于一些三四线城市来说，空城和鬼城将越来越多。

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高房价与高空置率并存，如何调整之前的矛盾，真是一个长期的过程。

就刚需而言，老老实实买主城。几十公里外的新区真的和你无关。

对于投资者来说，新区是满足欲望的选择，但大多数都会赔钱，必须仔细区分，否则没有人接管。

一边是闲置无人居住变为鬼城，一边是蜗居变为棺材房，谁又能理解谁的痛。烂尾是无家可归，而鬼城则是有家不归，让人更加无奈。那么你所在的城市有鬼城么？是不是无人接盘？对此有什么看法，可以留言，我们一起唠唠。

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