南山深圳没钱买商住楼,我买一套公寓自己住合适吗?

以下几点出自“深房大表哥”微信公众号，客观性观点、论点论据全方位、方式好用、目标清晰、只聊深圳市！

大表哥提示：生活不易，挣钱不易，购房不能疏忽！！

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在住宅限购政策的大环境下，没有限购的商务接待公寓存有极大市场潜力。商务接待公寓的用户中投资客占非常大，小平米低总价的公寓商品由于成本低流通性不错，能够获得投资客的热捧。

商务接待公寓总价比住宅低，甚至比写字楼租赁成本费用低，像互联网技术、金融业、科技有限公司，对于小面积办公室要求非常大，由于这类企业不用生产制造类室内空间，这种对商务接待公寓的需要非常大。

此外，在北京，对于一些非户籍人口数量并没有购房的人来说，买商务接待公寓是一个不错的选择。还有一些来深圳短期理财的一些群体，租赁期长可能租商务接待公寓，由于商务接待公寓许多人在商务中心区。

现如今各地产品住宅限购限贷，公寓就开始不限贷没有限购为虚头来占领市场，并且由于公寓面积不大，总价低，又特别时尚潮流，也受到不少人们的喜爱。

对于一般老总姓而言，买房是一笔不小的支出，可是当手里资产不是太充足的情况下，好多人宁可借款而且增加期限，也可以找亲戚朋友拿来选购住宅小区住宅也不愿去选购公寓，这确实是为何？

最近，大表哥一个粉丝们，也有这样一个疑惑，没钱买商住楼，那么我买一套公寓自己住合适吗？

02

·学生状况

丁海波家乡是湖南的，来深圳也是有好多年了，但现在因为一些因个人原因还没有深圳落户，可是他也不愿意一直租房子，自身存款不多，现在深圳也是限购政策也是限贷的，房子价格也不便宜，确实难顶。所以想问问大表哥，买公寓得话可不可以？

但是这难题很简单，大表哥回他：

为什么买公寓？独立或是项目投资

a.独立购买的是喜爱，爱好就真的没有什么坑不坑可谈。

b.项目投资看好二点：资本成本（WACC），第二个看收益率（ROIE）；纯项目投资角度来，是可以不去了解房屋这一产品自身，户型朝向室内装修房屋公摊面积建筑容积率等这些产品思维方面的拘束。

投资产品的好与坏不仅仅是只靠地区确定。一样上涨幅度50%，是5万再涨7.5万非常容易，或是10万再涨15万非常容易，就算塘厦东莞松山湖这样的地方仍然有收益率大一点的新项目，假如不用考虑独立，纯项目投资看收益，看下手价是不是划算，再看一遍版块。新手们形而上学的公寓一刀论属于典型的死记硬背的、不求甚解。

公寓有三个产品卖点：

• 公寓总价低

许多公寓面积都是小户型面积，大约在30-60平方米，价格比较交于区域内的住宅都是减少了一半左右，因此公寓的总价相对而言，是很低的。

• 公寓主要用途广

公寓可用于住宅还可以用来办公室，还可以用来开公司。购买了公寓后，能够转租给居民，转租给公司办公，租赁服务范畴相对性广。公寓都是房产，可用于抵押借款。

• 公寓不限购不限贷

现阶段大城市颁布了许多对住宅的限购房政策，但是对于公寓、铺面等并没有太多限定。

买公寓前，一定要先考虑到这些问题：

• 地区一定要好

买公寓一定要买在中心地段或是将来有清晰整体规划的地理位置：例如在地铁站旁边，周边有大中型商业圈，有足够多客流量水，地理位置优越适宜交通出行。

• 投资回报比

一般来说，公寓的投资回报比应该是5.5%上下，比一般的投资理财产品高些一点。假如他们本身有了一套住宅了，想要购买多一套住宅又不够钱得话，可以选择项目投资一套公寓。

• 刚性需求买房

假如你购房要给将来做整体规划，必须要有相对应教育配套得话，不推荐下手公寓。而且公寓的首付是5成左右，尽管房贷压力是变小，但它的首付款跟二手住宅的首付差不太多。

03

·公寓和住宅的差别

1、定义上中不一样

住宅：特供居住的地方房子，包含独栋别墅、公寓、员工家属宿舍和集体宿舍。一般是家庭为单位定居，多见两室和三房，室内制定了大客厅、卧房、洗手间、餐厅厨房、生活阳台等服务，住宅在一个小区中不仅一两幢，反而是多幢。

公寓：服务设施完备，可是面积不大，但仅占工程建筑一部分的定居形状，分成住宅公寓与服务式公寓。服务项目式公寓主要是以高档公寓公寓、自主创业公寓、青年人公寓、上班族公寓、青年人SOHO等几种商圈存有。

2、产权问题

住宅的土地出让年限为70年。而很多人都认为公寓的土地出让年限为40年，实际上，公寓的房屋产权年限依据类型划分为不一样时限。商务型公寓依据用地性质分类产权年限为40年至50年，而高档公寓公寓的使用权仅有40年，定居型公寓的房屋产权年限和住宅一样为70年。

3、室内装修差别

住宅尽管分成毛胚和精装二种，可是毛胚房占为大多数，满足用户自身打造温暖却不一样的家庭环境；而公寓多见精装修，能直接拎包即住，室内装修风格一样，可是免去了自身装修的时间和辛勤。它们都有好有坏。

4、花费不一样

公寓和住宅费用不一样，有些公寓是商业行为，这种公寓的水电费用归属于商业服务用水电费用，会比纯住宅价格昂贵。不过有些公寓或是民用水电花费，具体要看房地产商的楼盘是怎样项目立项，同时还需要看当地法律法规或是通告，依据城市区域不一样有关政策也有可能有所不同。

5、物业管理服务的差异

营业性公寓的规划用地性质为公共设施用地，按公共建筑标准控制建筑外部不可设定生活阳台，整体规划间隔按公共建筑规定执行，物业管理用房等相对配套设施公共服务设施按相关规定在公寓内部结构分配。

二、什么人适宜挑选公寓？

1、年青缓冲期钟爱公寓

许多年青人喜好公寓商品，在年轻人眼里公寓算是一种“时尚潮流”。他们通常年纪00后90后，在20岁以后。工作之后，有一定的经济能力，不愿跟爸爸妈妈住在一起想打造自己的生活空间，那他们会善于先挑选公寓产品做为栖身之地。

等工作稳定或是将来婚后，再换为住宅两居室、三室户型。这种买房者因为工作忙碌，在家里定居时长偏少，针对所耗费的费用及烹制常用天燃气等多个方面要求较低。买公寓无疑是是初级阶段的一种挑选。

2、小孩陪考期挑选公寓

在二胎开放的2023-07-17 ，家中往往会有已经读书的“大哥”和嗷嗷待哺“老二”。小孩的读书问题可以说一个家庭的重心点，那当“大哥”到极为重要的最后冲刺，家中噪杂的生活环境就有了更多不良影响了，因此很多家长不谋而合选择了“陪考”那样一种方式，离家不远买一套小公寓，就近原则照顾小孩的生活起居，协助小孩的课业。

3、别的

自然，也有些买房者属于单纯的资产增值增值、极具文艺气质的单身族，在其中也是有也不乏独宠公寓的甜蜜夫妻。

04

·公寓究竟能买吗？靠谱不靠谱？

1、公寓确实没有学位，产权年限比住宅短，从产品特征上来讲，住宅其价值超过公寓；并且据你所提到的，广州恒大左岸公寓市场价都达到了1.4万，住宅产品也才1.6-1.7万，就算价格方面，公寓的优点不是很大，当然如果你有权利买住宅得话为何买公寓呢？

2、 从自己住角度来说，公寓的水电一般比住宅水电工程贵，长期性生活的成本大；此外，公寓可商可住，居住条件有多变性。

3、 从项目投资的角度看，你如果想收帐作为补偿的，你能算一算要交多长时间的租金才可以盈利。一般来说，投资买房，首先从房价涨再将房地产转让获利，公寓的价钱自然也会涨，但涨的应该没有住宅那么多；并且公寓转让，税金昂贵（与住宅对比），简单的说就是涨又涨的少，交易费用也高，聪明的人当然了解自己想如何选择。

4、 自然，如果你没住宅的购房了，买公寓应该是比将钱放到金融机构强。

倘若买房者是购房自居住，还是建议大家优先选择一般住宅，针对资产欠缺或者被限售的买房者，可以选择选购公寓房。尽管公寓房非常适合用于衔接，可是上涨幅度是不如一般住宅的，公寓其价值主要体现在收帐，而非房子价格升值。自然，假如是一线城市，因为人口非常多持续涌进，好多人没房，买一套公寓做为衔接，后面买房还是不错的。

无论选购怎样房产，都是有一定优势也是有缺点的，业主在买房的时候应当比照该房屋优缺点做挑选，不要盲目只看到了该房屋的优势，而不去了解它的缺陷，还应当根据自己的情况选择适合的房子。

本篇文章出自“深房大表哥”群众号，方便大家置业、房地产优化、投资参考。

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