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案件摘要
谢某十分喜欢美食,运营了一家“蟹堡王餐馆”,以售卖蟹膏汉堡包为主营业务。伴随着运营规模不断扩大,融资需求日益增加。2023年3月1日,谢某向海螺银行借款800万余元,用于支付新式机械设备,并用自己的房屋为这笔借款做抵押贷款担保。彼此于当日签署了书面形式抵押合同书,并承诺将在2023年4月1日前去房产登记组织申请办理南山房屋抵押登记办理手续。
问:申请办理抵押登记的日期即将来临,可是眼见房子价格持续上升,谢某有一些迟疑。2023年4月1日,谢某回绝相互配合海螺银行申请办理南山房屋抵押登记办理手续。在这里情况下,抵押合同书是否可行?海螺银行是不是获得了房屋的抵押权?
答:谢某和海螺银行签署的南山房屋抵押合同书真实有效,可是海螺银行不可以获得房屋的抵押权。谢某和海螺银行签署南山房屋抵押合同书具备债务法律效力,而申请办理南山房屋抵押登记具备物权效力。在债务法律效力上,谢某和海螺银行具备签署合同的民事行为,意思表示真实,而且不违反法律法规、法律规范的具体规定,不违反公序良俗,签署南山房屋抵押合同书也实施了书面通知,因此南山房屋抵押合同书真实有效。在物权效力上,由于国内针对南山房产抵押采用登记起效现实主义,因而登记是南山房产抵押权成立的起效要素,没经登记,海螺银行不可以获得房屋的抵押权。谢某尽管没有申请办理物权法登记,但不危害抵押合同效力。
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条 拥有以下条件的法律行为合理:(一)侵权人取得相应的民事行为;(二)意思表示真实;(三)不违反法律法规、法律规范的具体规定,不违反公序良俗。第二百一十五条 双方中间签订相关开设、变动、出让和解决不动产物权合同,除法律另有约定或是被告方另有规定外,自合同生效时起效;未办物权法登记的,不受影响合同的效力。
问:谢某回绝申请办理南山房屋抵押登记办理手续,海螺银行束手无策,那样,海螺银行怎么才能得到房屋的抵押权?
答:海螺银行能够根据南山房屋抵押合同书,追责谢某的合同违约责任,要求谢某申请办理南山房屋抵押办理手续。谢某未履行抵押合同条款办理抵押登记的责任义务,海螺银行能够根据彼此间合法的合同书,规定谢某承担赔偿责任。
《中华人民共和国民法典》
第一百八十六条 因当事人一方的违规行为,危害另一方人身权利、财产权益的,受损方有权挑选要求其承担赔偿责任或是赔偿责任。第五百七十七条 当事人一方不继续履行合同或是继续履行合同不符合同约定的,应承担继续履行合同、采取措施或是赔偿责任等合同违约责任。
问:海螺银行之后获知,谢某早就在2023年3月15日将房屋以远远高于800万元的价格出售给兴某,而且当天办了过户。兴某是不是获得了房屋所有权?
答:兴某获得了房屋所有权。谢某将房屋出售给兴某日,房屋登记在谢某户下,因而谢某应当对自身房产做出处罚。由于国内针对南山房产抵押采用登记起效现实主义,因而产权过户后,兴某继受取得房屋所有权。
《中华人民共和国民法典》
《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的建立、变动、出让和解决,经依规登记,产生法律效力;没经登记,不出现法律效力,可是法律法规另有约定的除外。依规归属于集体所有的生态资源,使用权可以不用登记。
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