南山科普文：住宅、公寓、安置房办理抵押贷款有何区别？

南山南山房屋抵押贷款，字面意义上是指借款人将自己房产产权作为抵押，向银行申请贷款。然而，在实际操作中，不同类型的房产（如住宅、公寓、安置房等）在申请抵押贷款时存在着细微的差异，主要表现在抵押率和银行接受度两个方面。

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首先，抵押贷款的可贷额度在很大程度上取决于房产的类型。典型情况下，住宅的抵押贷款可达房屋估价的70%。以一套价值200万的住宅为例，抵押贷款额度可达140万。然而，如果房屋存在按揭贷款，贷款额度还需减去未偿还本金。比如，房屋有40万的未偿还按揭贷款，则抵押贷款的可贷额度降至100万。

安置房以及70年产权的公寓，其可贷额度与住宅类似。但对于40年产权的公寓、商铺、办公楼等房产，通常可贷房屋估价的50%。同样，若存在未偿还的按揭贷款，该部分也会被扣除。

其次，银行的接受度与抵押物的流通性密切相关。简言之，易于变现的房产对银行更为吸引。银行之所以如此，是因为它考虑到了潜在的违约风险。如果借款人无法偿还贷款，银行将通过拍卖抵押物来弥补损失。因此，抵押物的易流通性能够缩短银行收回欠款的时间。

按此逻辑，我们可以总结出银行对不同类型抵押物的偏好程度如下：住宅＞70年产权公寓＞安置房＞商业地产（包括公寓、商铺、写字楼等）

然而，事事无绝对。例如，处于热门地段的一楼底商可能同样受到银行的喜爱；另一方面，即使是住宅，如果房龄已有二三十年，也可能会遭遇某些银行的拒绝。

值得注意的是，对于公寓类型的房产，能接受此类抵押物的银行较为有限，一般仅限于具备“三通”（通水、通电、通气）条件的公寓。

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