南山东莞债权人能否只要求担保人按照抵押合同承担保责任?

法律规定，当事人应当签订书面合同，办理房地产抵押登记，并在登记时设立抵押。抵押权设立后，债权人在债权到期后可以向抵押财产所在地或者抵押权登记地基层人民法院申请实现抵押权。如果债权人和担保人只签订了抵押合同，没有向有关部门办理抵押登记，债权人能否只要求担保人按照抵押合同承担担保责任？

张三因公司经营需要向李四借款100万元。王五以自己的财产为担保，与李四签订了抵押合同。然而，王五一直在逃避李四的抵押登记要求。后来，王五在贷款到期前卖掉了房子。贷款到期后，张三无法偿还贷款。李四向法院申请实现抵押因未办理抵押登记而被法院驳回。

《民法典》规定，房地产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。由于王五和李四没有办理抵押登记，李四没有抵押王五的财产，不能直接向法院申请担保物权。抵押权虽未设立，但不影响抵押合同的效力。法律规定，当事人之间签订抵押合同，未办理抵押登记的，不影响合同的效力。当事人按照合同履行各自的义务，不履行合同义务或者不履行合同义务的，依照合同或者法律规定承担相应的责任。

王武未与李四办理房地产抵押登记，属于单方面违约。他应该赔偿李四因自己的违约而造成的损失。王武的违约使李四无法实现他的抵押权。他应对李四未偿债务范围承担赔偿责任。

但需要注意的是，债权人未办理抵押登记也有过错的，法院判决将相应减轻抵押人的赔偿责任。在最高人民法院指导案件168中信银行有限公司东莞分行诉陈志华等金融贷款合同纠纷案件中，抵押房屋因地方政策不能抵押，中信东莞分行作为信贷业务专业金融机构，应比一般债权人具有更高的审计能力，中信东莞分行没有履行合理的审查和注意义务，抵押也存在过错。法院最终裁定，抵押人在中信东莞分行未清偿债务的一半范围内，对中信东莞分行承担连带赔偿责任。

债权人因抵押人原因未办理抵押登记的，可以要求抵押人在未偿债务范围内承担违约赔偿责任，但债权人不享有赔偿优先权，只能按照一般债权清偿顺序进行赔偿。此外，如果债务人以自己的房地产提供担保，抵押人和债务人为同一人，债权人不能因债务人未办理抵押登记而获得双倍的债务偿还。

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