浦东广州恒大“先卖后押”,买房者能否抵抗质权人?_宝安房产抵押

主要：房地产业大要案、小产权房子（含农户楼、历史时间违章建筑、绿本房）动迁交易析产纠纷

这是一个非常现实的问题，核心是买房者”占据所有权“能否抵抗质权人的”质押所有权“，即：如质权人提起诉讼并封查实行房子，买房者是不是有权要求清除实行。（详细信息进一步了解浦东浦东房产抵押贷款要什么手续可查看更多）

就权利性质而言，买房者与开发商签定商品房买卖合同，与开发商产生委托关系，买房者规定房地产商过户转移登记的权利性质为债权请求权，而质押权就属于《民法典》第三百九十四条明文规定具有优先受偿权的抵押权，依据物权法优先原则，一般来说，买房者是不可以抵抗质权人的。

物权法优先选择并不是肯定，情况下，债务亦能够提升物权法得到优先选择维护，如根据存活居留权而引起的顾客买房请求权，与此相对应的要求原为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，但是该审批因《民法典》的落实，已经在2022年1月1日废除，废除以后就顾客买房请求权是不是优先于工程价款所有权乃至质押权已无明文规定。

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小编认为，删掉顾客买房要求所有权要求并非是并对所有权的全面否认，合乎《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（通称《执行异议和复议规定》）第二十九条要求情形的顾客请求权仍优先于质押权，并且可以清除包含质押权以内就所买房子的申请强制执行，即：

金钱债权执行中，购房人对登记在强制执行的房地产开发企业名下商住楼提出质疑，合乎下列情形且其权力可以清除执行，人民法院应予支持：（一）在法院强制执行以前已签订合法有效的书面形式买卖协议；（二）所买商住楼系用以定居且购买人户下无任何用以定居的房子；（三）已收取的合同款超出合同规定总价款的百分之五十。

对比该要求，返回以上网民难题：因该网民所买房子系商务公寓而普通住宅，不符“所买商住楼系用以定居”的优先选择要素，故没法根据《执行异议和复议规定》第二十九条清除质权人的封查实行。

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说到这里，选购写字楼物业未产权过户被抵押或封查的你们是否内心拔凉拔凉了？小编不以为意：法律法规是死的，人是活的，这个世界根本就没有肯定行得通或者不切实可行的事，常言道山不转水转，水不转人转，“这山望着那山高”，此路不通那路通......

优先选择不上质押权，清除不上封查实行，还能够核查质押权的合理合法啊！别忘记，《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依规具有抵抗第三人的担保物权等优先受偿权，法院对第三人所提出的清除执行异议之诉不予支持，但法律法规、法律条文另有规定的除外”要以抵押权合法有效为前提条件的，假如不合理合法当然不适合，假如不可用，买房者自然就能优先选择并清除实行。

很有可能你会说，早已办理了注册的质押权怎么可能会有问题呢？——小编讲了，这世界就没有绝对的的事，恒将军房子卖为您并具体交货，再次质押必定归属于故意，质权人存不存在故意？（侵权人与当事人恶意串通，伤害别人合法权利的民事法律行为没用），即便不存有故意，存不存在不规范质押？......

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需要说明的是，合乎《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的买房者根本无法清除质押所有权，即《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十七条矛盾时，优先选择可用第二十七条。

注：文中涉及到《执行异议和复议规定》第二十七、二十八、二十九条的矛盾可用，第二十八条内容为：金钱债权执行中，购房人对登记在失信执行人名下房产提出质疑，合乎下列情形且其权力可以清除执行，人民法院应予支持：（一）在法院强制执行以前已签订合法有效的书面形式买卖协议；（二）在法院强制执行以前已合法占有该不动产；（三）已付款所有合同款，或是已按合同约定付款一部分合同款并将剩下合同款依照法院的需求交付执行；（四）非因购房人个人原因未办过户登记。

汇总：

广州恒大”先卖后押“危害买房者权益，合乎《执行异议和复议规定》第二十九条要求者，买房请求权优先于质押权并且可以清除封查实行，不符者，或可，或不能！

广州恒大“先卖后押”，买房者能否抵抗质权人？

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