南沙东莞二手房买卖纠纷中的抵押银行不同意提前还款,买方能否起诉法院判

主要:房地产大案、小产权房拆迁、确认、买卖、分析、继承纠纷等。

作者代表的一代人持有争议，双方达成转让和解。法院认为抵押贷款银行应参与调解，但银行不出庭，也不同意提前还款，导致调解受阻！

笔者认为，这个问题与二手房买卖纠纷中的抵押银行不同意提前还款，买方能否起诉法院判决强制赎回转让是同一个问题。

无论是根据原《物权法》第191条第2款，还是《最高人民法院关于适用民法典>相关担保制度的解释》第43条第2款，代理人都有权提前还款，借款人有权清理，法院可以完全忽略抵押银行的意见。

原文如下：

众所周知，抵押房屋交易必须先赎回，即一次性提前偿还所有抵押贷款，取消抵押权人的抵押登记。

由此，赎楼的本质就是业主与其贷款银行合意，提前归还尚未到期的全部贷款，提前终止双方之间的借款合同（该房贷合同期限最长可达30年）。

由于业主与贷款银行之间的贷款合同，与买方之间的销售合同相互独立，属于两种完全不同的法律关系，根据合同自愿、独家干预的原则，只要业主承诺，银行无权提前终止合同，其他单位和个人无权强制业主或银行终止合同。

那么，在房价飙升、业主违约和诉讼的情况下，如果业主按每月提供（不构成贷款银行违约），法院有权未经业主和银行同意强制判决赎回该建筑吗？如果银行明确拒绝提前终止贷款合同，该怎么办？

用法律语言表达，这个问题是：业主销售违约，在贷款银行贷款合同的正常履行中，买方起诉强制转让，法院是否有权违反业主及其贷款银行的意愿，强制终止贷款合同？

根据上述法律分析，如果司法权强制干预民事合同领域，停止业主与贷款银行之间的贷款合同，明显违反合同法第四条当事人有权自愿订立合同，任何单位和个人不得非法干预，即法院不能强制判决赎回，实践如何处理？看看信荣团队代表的几个类似的案例。

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案例1:侯某(买方)与刘某(卖方)房屋买卖合同纠纷押权人缺席判决)

案号:(2015)深南法民三初字第511号

基本情况：所涉房屋处于抵押状态，买方（原告）委托作者向深圳市南山区人民法院起诉，要求卖方（被告）继续履行合同，以自己的名义转让房屋，并申请额外的卖方贷款银行抵押人民生活银行深圳分行第三人参与诉讼，但银行未出庭，法院缺席审理（原判决）：

第三人中国民生银行股份有限公司深圳分行经法院合法传唤，无正当理由拒绝出庭。法院依法缺席审判，现可缺席判决。第三人拒绝出庭的，视为自由处分自己的权利，不利的法律后果由自己承担。

一审判决：卖方应当自本判决生效之日起30日内办理房屋赎回手续，并注销抵押登记。逾期未办理的，买方可以自被告逾期之日起60日内赎回房屋，并注销抵押登记...

案例2:江斯琴(买方)诉何佳钰(卖方)房屋买卖合同纠纷(抵押权人缺席判决)

案号:(2015)深福法民三初字第1509号

一审判决：1。被告应当自本判决生效之日起10日内向第三方中国银行深圳蔡屋围支行偿还所涉财产的抵押债务。逾期未偿还的，原告可以在10日内偿还；第三方中国银行深圳蔡屋围支行拒绝接受的，被告或原告可以向公证部门存款；2、第三方中国银行深圳蔡屋围支行实现所涉财产的抵押债权后，协助注销涉案房地产的抵押登记的抵押登记...

二审判决:维持上述赎回过户判决。

案例3:杨(买方)诉曾(卖方)房屋买卖纠纷(抵押权人出庭但拒绝赎回)

(2016)粤03民终5810号

基本情况：所涉房屋处于抵押状态，买方（原告）向深圳市罗湖区人民法院起诉，要求卖方（被告）继续履行合同，以自己的名义转让房屋，并向第三方申请额外的卖方贷款银行抵押权人工商银行深圳东门支行。

一审期间，法官询问第三人代理人如果合同继续履行，是否同意由买方代为提前偿还所欠的贷款？第三人代理人以一般代理庭审时未做明确，庭后也未按照一审法院的要求提供书面意见。

一审法院认为，被告将涉案房地产抵押给工商银行，因为被告向工商银行借款。如果合同继续履行，涉案房地产需要终止抵押。中国工商银行尚不清楚买方是否可以偿还赎回房屋，以解除所涉财产设定的抵押贷款。因此，本案所涉财产存在抵押贷款的，不具备继续履行二手房屋销售合同的条件。依照《合同法》第四十四条第一款、第六十条、《民事诉讼法》第一百四十二条的规定，驳回原告的诉讼请求。

二审期间，工商银行声明(原判决):一、买卖双方的买卖纠纷与工商银行无关。2、卖方与工行就签订个人贷款担保合同约定的提前还款有明确约定，这是双方的权利义务，与买方没有直接联系。卖方是否申请提前还款，工国工商银行是否同意本申请，严格按照双方签订的贷款担保合同。法院不明确判决的，中国工商银行有权严格履行合同，严格遵守合同。三、希望法院依法作出判决，保护工商银行抵押即相关权利。

二审法院认为，原审法院以房地产抵押登记为由，认定合同不符合法律规定，法院予以纠正。

根据《物权法》第191条第2款和《民事诉讼法》第170条第1款第（2）项二审判决：撤销一审判决；卖方应自本判决生效之日起十日内筹集资金，向第三方工商银行偿还所涉财产的抵押贷款。逾期未偿还的，买方应当在三日内偿还；第三方工商银行应当在房地产抵押贷款清偿后五日内注销抵押登记...

经典案例：时隔四年，再现“查封房”强制过户案！

荣说，贷款合同合同自由让位于物权抵押净化权

1.法律法规层面：虽然《合同法》第四条规定了当事人合同自愿、排他干涉的原则，但涉及物权处分。为防止抵押被迫停止处分，《物权法》第191条第2款特别规定了物权抵押的清除权，即抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人为清偿债务而消除抵押权的除外。换句话说，结合第一款，即使贷款抵押贷款合同未到期，只要受让人自愿提前偿还抵押人的债务，抵押人必须同意！

2、实践层面：通过信荣团队代理的以上三个案例来看，无论抵押银行是否出庭，法院在判决赎楼时都没有考虑到卖方与其抵押银行之间借款合同的契约自由原则：抵押银行缺席时，按弃权处理（案例2还特别针对抵押银行拒不同意事项，进行了强制判决）；出庭表示反对时，按涤除权处理；

3、举重轻，由于买方有权强制提前偿还卖方债务消除抵押，作为抵押卖方本身也有权提前偿还债务消除抵押，自然也有权部分提前偿还债务继续保留抵押，导致另一个话题：买方有权未经银行同意提前偿还贷款？抵押贷款银行有权限制购房者提前偿还贷款吗？在抵押贷款合同中，银行设定的提前还款罚息条款是否有效？...作者将在下一篇文章中银行不同意，购房者有权提前偿还贷款吗？》详情请期待；

房地产市场买房18年后，发现11年前已经过户到别人名下了！...

附有关规定：

第四十三条最高人民法院关于适用民法典>相关担保制度的解释：

当事人同意禁止或者限制抵押财产的转让，但未登记协议，抵押人违反协议转让抵押财产的，人民法院不予支持；抵押财产已交付或者登记，人民法院不予支持，但有证据证明受让人知道的，依法支持人民法院。

当事人同意禁止或者限制抵押财产的转让，抵押人违反协议转让抵押财产的，人民法院不予支持；抵押财产已交付或者登记，抵押权人主张转让不具有生物权效力的，人民法院应当予以支持，但受让人代替债务人偿还债务的除外。

二、原《物权法》第一九十一条：

抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当提前向抵押权人清偿债务或者存款。转让价格超过债权金额的部分属于抵押人，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人为清偿债务而消除抵押权的除外。

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卖方违约：抵押银行不同意提前还款，买方可以申请强制赎回转让吗？

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