苏州私自对外开放设置抵押,抵押是有用的吗?

侓师：韩海花

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登记为夫妻一方名下房产，私自对外开放设置抵押，抵押是有用的吗？

案件：

张先生和张小姐2002年完婚，2008年选购位于深圳房产，房屋登记在张先生一人户下。2023年张先生为他人的房地产公司为小贷公司的贷款以该房屋给予抵押贷款担保，并登记了房屋他项权证。2023年初逐渐，房地产企业无法及时还款，2023年8月，小贷公司向法院提起诉讼，规定房地产企业还贷同时要求张先生担负连带担保责任。这时，张先生认为，房地产归属于夫妻夫妻共同财产，抵押个人行为并没有通过老婆张小姐允许，抵押失效。

法律分析：

1、夫妻一方是否有权将夫妻共有财产抵押？

国家法律规定，夫妻对一同全部财产，有公平的处理权。

(一)夫或妻在对待夫妻夫妻共同财产里的支配权相对平等。因日常生活需求而解决夫妻夫妻共同财产的，任何一方均有权确定。

(二)夫或妻非因日常生活需求对夫妻夫妻共同财产做关键处分决定，夫妻彼此理应协商一致，获得一致意见。别人毫不怀疑它为夫妻两人共同法律行为的，另一方不能以不愿意或不知道为理由抵抗善意第三人。因为房地产归属于重要的资产，在任何时候将房子开展抵押也不会归属于日常生活需求，因此夫妻彼此理应协商一致，决定的，任何一方无法独立确定。

2、一方独立将夫妻共有财产抵押，抵押是否可行？

依据《最高人民法院关于适用〈中华共和国合同法〉若干问题的解释》第五十四条要求按份共有人因其夫妻共有财产中具有的市场份额设置抵押的，抵押合理。

夫妻共有财产以其夫妻共有财产设置抵押，没经别的一共有人的同意，抵押失效。可是，别的产权共有人知道或者应当知道但未提出异议的视为同意，抵押合理。本案，夫妻一方对外开放设置抵押，一般必须经另一方允许，不然抵押失效；但另一方了解或要了解但未提出异议的视为同意，抵押合理。因此如果一方确立通过配偶的同意申请办理抵押备案，抵押法律效力并情况属实。

可是，假如没有经过配偶允许，配偶提出异议的，是不是就一定抵押失效呢？

答案是肯定的，依然也要分是不是善意取得状况展开讨论。

（1）根据国家《物权法》、《担保法》的相关规定，以房产开展抵押的，应当办理抵押备案。抵押合同书自备案之日起效。如果当事人只是签署了抵押合同书，但没开展抵押备案，该抵押合同书并没有起效，抵押权也未设立。

（2）根据国家《物权法》、《担保法》的相关规定，主合同不成立，担保合同无效。假如夫妻一方将房地产抵押于己，之而担保主合同不成立，则抵押合同书也是无效的。

（3）抵押权人获得抵押权是不是真诚？抵押权可用善意取得制度。夫妻一方将房子开展抵押，假如抵押权人善意取得抵押权，则抵押个人行为合理。假如故意获得抵押权，则抵押个人行为失效。真诚与故意都属于主观能动性。在司法实践中，区别善意和恶意标准是抵押权人是不是履行了注意义务。如，房产证备案是指夫妻一人名字，抵押权人与一方是婚姻关系，在离婚期内开设抵押权，没有调查夫妻另一方的建议但在该房屋上设置抵押权，这便是故意。

那样,如何判定配偶是否知晓？

虽说法律法规了配偶知道或者应当知道但未提出异议的视为同意，抵押合理，然而在实际操作中，如何判定配偶允许的情况依旧很难评定。依据已经有法律案例中，有清晰证据表明配偶毫不知情，法院便可认同。针对涉案房屋曾一度开展租赁、抵押，配偶一直未提出了质疑，针对一方对房子控制、操纵采用默认心态时，法院会定性为配偶允许。

以上案例中，一审、二审法院都对张先生的观点不予采信，法院案件审理认为，该房屋一直登记为张先生个人名下，该房屋彼此并没有定居，一直是以张先生名义对外出租，房屋以前同时也为房地产企业抵押过，张小姐一直均未提出质疑，确定其在本案中对张先生就涉案房屋开展抵押的事应知，故该抵押合同有效。

最后判决：

法院裁定张先生要承担连带担保责任。

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