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过去的一年，受房地产业调节转型危害，地产商崩盘高发，房地产融资也屡屡发生兑现风险性。（详细信息进一步了解深圳市望牛墩镇望牛墩镇房产抵押贷款能够贷多少可查看更多）

2022年至今，期货公司接手房产公司新项目股权的新闻报道经常出现。

表：2022年期货公司接手建筑项目状况

在当前这类条件下，信托机构接手房地产商新项目动作，针对期货公司处理房地产融资存量业务，解决业务风险具有一定的参照实际意义；却也存有不确定性的经营风险，终究现阶段房地产业风险性尚未完全市场出清，市场销售并未修复。

也有不少业内人士表示，私募基金接手地产项目，归属于私募基金的真实股份类投资金融的方式，但笔者看来，以往绝大部分的股份投资类信托实质上或是明股实债方式，信托投资的基本逻辑或是底层资产其价值。

因而，2022-08-25 就要来聊一聊房地产业资产的价值导向。

房地产业一般应用质押资产的方法做为股权融资增信措施，来获得金融企业资产，那样比较常见的质押物财产，一般有土地资源、在建项目和已完成物业管理这三大类。

在实际工作上，该怎么去评定这种财产做为抵押物的使用价值呢？在一起遭遇好几个财产可选择的时候，又该怎样选择更合适的财产作为抵押？

在不顾及抵押物的区位优势、总面积、规划用途、商圈等方面的原因，单从资产处理的难易度来讨论，这三类抵押物的价值排序该是：土地资源＞已完成物业管理＞在建项目。

土地资源

土地是房地产的一种原始状态，业界天天用小麦面粉和吐司面包来比喻土地价格和房价的关联。并且在房地产业，土地资源归属于刚性需求，是各大开发商竞相追逐目标，转现性最牛。

早些年各地产商处心积虑扩展时，有一些项目投资还会继续将金融企业作为一个方式，由于有一些当地小房子开质押土地资源去股权融资，可是现金流转不过来，或者实际控制人处在一些特殊情况被拘留，造成财产查封，金融企业手上就会有一些待处置的质押土地资源。

但土地抵押几个特别事宜需要注意的问题：

一是土地内部结构是不是是否有附属物。

例如待动迁的房子、待转移的墓葬、待整顿转移的高压电线、配电站这些，即便是公开市场操作挂牌出让转让的地块，也无法保证也是完全毛地，一定要去当场核查；

二是土地获得时，是否存在特殊约束条件。

例如坐落于水源地或者景色自然保护区范畴、整体规划限定造成土地资源可研发的金额降低，或者几宗土地需捆缚一起开发设计，或者需要免费基本建设一些大中型公配，公配造价成本需要在质押土地内进行平摊的。

有时现行政策、三规的变化，也会影响计划方案的审批，从而影响抵押物的使用价值评定。

现实生活中有一个实例，民生信托至信1047号宝能集团新项目，质押物为合肥宝汇置业有限公司户下三宗土地(不动产权证号:皖(2016)合房权证第0091581号、皖(2016)合房权证第0091584号及皖(2016)合房权证第0091585号)

这三宗土地，坐落于合肥滨湖新区金融业CBD版块，有商业服务，有住房，据了解商业服务楼面地价大约3700元/㎡，住房15000元/㎡，总土地价格大概74亿，评估价值也比较合适。

可是此项目有一部分地区坐落于巢湖水环境治理一级保护区内，依据中间第四环境保护督察组的需求，安徽省巢湖管理处于2022年8月下发了《关于巢湖一级保护区范围内建设项目审批等事项的通知》（巢管整体规划227号）明确规定终止审核及其自然保护区内各种项目建设；

2022年2月下达《关于暂停建设巢湖流域水环境一级保护区内涉水在建项目的通知》（巢管环境保护〔2022〕54号），规定中止巢湖河段水环境治理一级保护区内全部建设中的项目。

因环巢湖一级保护区范畴划分，宝能集团新项目一部分高层住宅后面基本建设受到限制开发设计。

此刻，带上这种限定条文的地块，使用价值自然也就明显下降，但是如果需要把商业住宅土地捆缚一起解决，针对接手方的挑选会要求比较高更严苛，也更加难找寻，转现时间又会变得更长。

金融企业做债为主导，规定做到432的前提条件，四证取得的情形下，极有可能路基早已做好，工程建筑早已出路面了。

以往一些快资金周转地产商，拿地几个月就新房开盘的，取预售许可证时就必须解押；此刻可能要找寻等价物，或销户土地资源预告登记后再次申请办理不动产抵押。

因而，并不是土地资源就一定可靠，土地的区位优势、现况、特性、整体规划限定、评估价值等等都有很大的影响，尽量要参观考察，多收集一些资料开展评定。

已完成物业管理

已完成物业管理并没有竣工风险性，但是需要区别其产权性质。

怎么样用未售卖的住房开展质押，期内质押情况不受影响房子正常的市场销售，但网签后交易过户的时候需要解押，有些地方可以按照批号开展，有些地方必须逐套解押，使用起来较为繁杂。

因而一般情况下，已完成物业管理可以取出来抵押的全是商业服务或是办公室特性，大多数早已租赁而且构成了相对稳定的现金流量，是属于相对性好一点的转现财产。

但是这种质押物一般是单一产权年限，归属于大宗商品财产，买卖总额会非常大，并且可能会有配建期限规定，甚至整体转让的特别要求。

这就使得处置的情况下非常麻烦，时间长，可变性又非常大。

与此同时，因为物业管理已完成早已租赁，而且签了长期性租期，依据买卖不破租赁原则，中后期人民法院也较难开展处理。

从评定角度说，这种商业服务或办公物业评定一般采用收益法或是现金流量现值法，融合市场比较法、成本法开展参照；质押时，质押率一般只要30%-50%，确实需要进行处理时，假如大幅度减少市场价，物业管理持有者很有可能又有比较大抵抗性。

如果走法律程序申请执行，步骤也是悠长，全周期走下来，一年都包不住。

在建项目

在建项目的转现性最烂，关键主要原因是工程项目并未竣工，做为潜在性接手人一般会遭遇下列难点：

关键在于相比实例偏少，没法评定其价值。

评定时点工程进度、施工面积等各个要素都会导致在建项目中间不能进行较为。

其次设计规划及开发报建难题。

新项目早已申请规划设计方案，而且施工，因而规划设计变更的概率不大，只有延用原方案设计；

全部工程项目的报备建设程序流程由原房地产商承担，政府关系也把握在本房地产商手上，若是在资产拍卖中强制接手，则将面临后续工程没法坚持下去的窘境。

第三是开发费用不容易梳理。

因为新项目投资建设一般都是由总承包先行垫付，因而新项目托欠的工程进度款及其它借款不易整理清晰，并且建材价格也可能由于市场形势造成起伏；

新项目很有可能一部分已开展预购，具体销售状况和销售回款基本相同等。

要是没有原房地产商百分之百相互配合得话，许多材料都清查不出来了，或是真假性无法认证。这也使得许多房地产企业都不愿意去接手在建项目。

最终，假如质押物不可以按期完工，变为烂尾，质押物使用价值不但会大大的小于评估值，其流通性还会严重受损；有些房地产商以造城式的方式搞开发设计，她们所提供的单个质押物通常无法处理；如果出现异议，工程项目的转现难度非常大。

结束语

三类抵押物的剖析就到这里，一般情况下，土地价值好于已完成物业管理及其在建项目，但随着时间流逝，研发的过程也会导致土地资源逐渐转化成在建项目，最后又变成完工物业管理。

因而，评定抵押价值还是得综合性各个方面要素，用动态性发展的眼光去分析。

最终，填补提醒一下，《民法典》最新政策出台后，明确了对于已抵押的资产可以不用解押立即过户。

《民法典》第406条“抵押期间，抵押权人能够出让抵押财产。被告方另有约定的，根据其承诺。抵押财产转让的，质押权影响不大。

抵押权人出让抵押财产的，理应及时联系质权人。质权人能证明抵押财产出让很有可能危害质押权的，能够要求抵押权人将出让所获得的合同款向质权人提早偿还债务或是提存。转让的合同款超出债权数额的那一部分归抵押权人全部，不够部分由借款人偿还。”

但总体上可能出现抵押权人出让了房地产，质权人无法得到购房款，但又不能向抵押权人主张权利，只有向房地产买受人主张权利。

抵押财产是商品房的，买受人向其支配权依规优先于质权人的商住楼顾客，有可能被觉得严重损害质押权（此条为征求意见，未最后执行）。

这存有加剧质权人的压力或影响其的利益很有可能，不论是土地资源或是在建项目、已完成物业管理，提议之后质权人签订合同时，加一条文承诺没经质权人允许，抵押财产不可出让。

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