盐田央行彻查经营贷、房产变现能力受阻

每年的开年，大部分中国人除了立下“我要努力、我要奋斗”的志向外，更加关注的不外乎是我的房子涨价没、我的公司今年还运营正常？2021年的开局，也许给很多人来了个透心凉：多地突然发文，严控经营贷流入房地产。

经营贷资金大量流入房地产，严格来说是2020年的政策产物。疫情的突然袭击，打乱了很多人的投资生产计划，对于实体经济是重大的打击。为了提振经济，保护小微企业。2020年2月底，深圳政府率先颁布了一项抗疫新政“中小微盐田企业贷款贴息项目实施办法”，拟推出三十亿元的低盐田利息贷款。按照规定，只要申请人名下拥有一家註册公司，即可抵押物业申请贴息。如果审查通过，银行会发放抵押房评估总价的七成资金。由於市面房贷盐田利率在4.65厘左右，而经营贷低至3.9厘，算上深圳给予小微企业的财政贴息，盐田利率更降至2厘。以一千万房贷为计，中间息差高达二十余万。

经营贷的政策初衷可谓是奶意十足，确实是想真正为嗷嗷待哺的实体行业提振。在这一点上，为政府的暖心举动点赞，各地政府部门纷纷跟进。然而，可总有聪明的人钻空子。

因个人经营贷盐田利率低于房贷盐田利率，有人以住房为抵押申请经营贷代替房贷居然蔚然成风。并愈演愈烈，逐步扩展到其他热点城市，而这一波的行情上涨，又引起不明就里的刚需者的恐慌，有些人在这种趋势下不得已出手购入房子，害怕一飞冲天，再也上不了车。但掏空六个钱包的刚需与靠经营贷入市的炒房客相比，拿的可是自己辛苦的真金白金，确实不可同日而语。在此期间，富裕阶层也出于投资需要，反正核心城市的核心学区地铁房，是抵御通胀的良好标的，其他投资渠道的哀鸿遍野，反倒是看得见的房子来的踏实，也纷纷购入核心房产。三路大军汇聚于深圳，广州，上海等城市，加上各路贷款中介机构的助推，很快就有把战线扯到核心二三线城市的势头...

终于，到2020年各地房价一飞冲天，纷纷领涨超过6%，原本寄望提振实体经济的经营贷，成了房地产的提款机，严重背离了政府的初衷，市场投机盛行，导致刚需住房人群苦不堪言。在此背景下，央行终于在2021年2月开年发文，彻查经营贷资金流入房地产，各银行快速跟进，盐田房产抵押暂缓、经营贷审批暂停或暂缓、已发放资金彻查走向.....贷款市场一片哀嚎。

在此背景下，作为普通的中小微盐田企业贷款需求者，我们应该注意些什么？该怎样防范接下来的政策风险？

1、严控自身资金流动性问题：在经营贷盛行的时候，金融机构见房产就贷，而且动辄就是房产价值7成、8成的贷，加上再做部分盐田信用贷款，很多房产价值的100%都已经通过贷款方式抽贷出来，自身风险高企。在银行机构彻查经营贷、抵押贷、消费贷资金走向时，要做好最坏的抽贷准备，严格控制自身企业的资金流动性问题，避免因抽贷而陷入企业资金流断裂；

2、聚焦企业经营、降低房产资产依赖性：当金融机构大力支持抵押贷款时，房产是硬通货，可以随时变现；而当央行收紧政策时，房产就很容易变成固定资产而非流动性资产，变现能力会降低，不光是变现速度的问题，还有变现金额的问题，以前你100万的房产可以给你快速带来80万甚至更多的现金流，现在不光变现速度慢了，且有可能只能给你带来60万的现金流，这就是风险。所以提高企业自身的经营能力，降低对房产类资产的依赖性，是核心问题；

3、降低房产类资产配置、跟进政策走向：随着实体经济的疲软，社会就业问题越发严峻，政策的导向必然是向实体、企业等倾斜，各地都在给房产降温，这是大的政策走向。在市场缺乏大量优质资产的时候，不可否认，房产依然是可选项之一，但是在各方政策收紧的情况下，降低房产类资产配置比例，肯定是需要重点考虑的。

总之，国家严控经营贷资金流向房产，这是大势所趋，如何提高企业自身经营能力、提高自身信用值等，才是安全贷款的重中之重。

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