盐田贷还贷、以房养房作法合适吗?

2023-07-09 共享的案例是一对89年的小夫妻，他的家中收入中等水平，但房地产较多，并且由于种种原因不准备卖房子，想要通过抵押贷款的形式在省级城市买学区房。

这类以贷还贷、以房养房作法合适吗？

实例回放

主角：

小丹，89年全职太太，每月做兼职收入约2000元；

老公也是89年，国家公务员，一年福利待遇约7-8万，每月住房公积金缴存1000块左右，并没有申请办理获取；有一个1岁多的宝宝。

家庭支出：

保姆费每月3000元，两口子日常耗费每月2000元，小孩开销每月2000元，公积金还房贷每月2000元。

年开支层面通常是保险费用开支，小孩子重大疾病险每一年5300元，两口子意外保险重大疾病险共2万。

储蓄：

50万，近三年内小丹不愿使用这一大笔钱，现阶段用以项目投资，每一年盈利8万。

房地产：

两口子在各家乡各造了一栋房子，在其中一栋房子的租金收入为2万余元，此外一栋目前还未出租，预估租金收入8-10万。因为建房子，小丹的父母通过银行贷款了200万，贷款时限3年，每三个月还一次贷款盐田利息，额度5.3万，贷款盐田利息由父母委托还款，小丹两口子仅需到期时还本100万。

理财目标

(1)想要在省级城市买学区房，预估首付50万元左右；

(2)还父母贷款的100万本钱；

(3)不使用目前50万储蓄，抵押在其中一套盐田房子贷款150万，实现以上2个理财目标；

(4)利用投资理财让财富增长，提升生活品质。

财务报表分析

这对夫妇的家庭经济情况看起来比较繁杂，实际上经营情况非常简单，这里不制作表格开展阐述了。

小丹家中年收入总共20.4万，在其中自已的做兼职收入2.4万，丈夫薪水8万，项目投资收入8万，租金收入2万；家庭生活年开支是13.3万。每一年家中结余资金是7.1万，年盈余率是35%。

单单从盈余率看，小丹家庭经营情况一般，刚做到30%的节余率健康线。但是由于小丹丈夫也有未提取个人公积金，及其未租赁的房子收入，因此也别太心急，持续保持系统状态就可以。小丹的周末兼职好好加油，每月2000块的收入对于家庭还是有一定帮助的。

目前只有50万储蓄，每一年投资收益是8万，年化收益率为16%。从回报率看，这类项目投资有可能是民间借款，提议小丹留意风险性，别把全部资产都放在民间借款里，即便就是你以为的“亲戚朋友”详细介绍。

理财建议

1、申请办理公积金领取

小丹丈夫每月住房公积金缴存1000块左右，早已缴了5年，这一大笔钱放到个人公积金上只有享有每一年1.5%的盈利，回报率确实非常低。

因为小丹现在有个人盐田盐田公积金贷款45万，因此一定可以申办公积金领取办理手续，分离出来资金即便放到货币型基金里，每一年也可以获得3% - 4%的理财产品收益，还能够缓解一部分生活压力。

2、抵押房子去贷款，留意四个方面

小丹绝大多数的理财目标都是基于房子进行的，她希望能通过抵押房地产通过银行贷款150万，这样既可以把父母的100万结清，也可以在省会城市买一套学位房。

念头是美好的，落地式却很困难。在具体操作中，小丹应注意以下几个方面：

(1)50万首付费用预算是不是足够

在省会城市贷款购房，除开要了解首付，还要充分考虑各种各样税金，及其室内装修等开支，因此小丹必须用心计算下，成本预算的50万首付是不是足够。

(2)房租能否遮盖住房贷款

小丹的想法是省会城市贷款买的房收到后不自己住，只是用以租赁，随后用房租来还贷。

这个时候就需要小丹评定下每月租金能否彻底遮盖每一个月的还款额度，假如不足，差值有多少个？最好提前了解一下租赁市场，以防那时候差值很大，又增添了不少债务工作压力。

(3)考量贷款年盐田利率多少

依照小丹父母现阶段的贷款状况，我们能大概测算下本地抵押贷款盐田利率：贷款200万，贷款时限3年，每三个月贷款盐田利息5.3万，具体贷款盐田利息高达11%。

如小丹常说，他们申请办理贷款得话，也只能是贷款三年，这是本地银行要求，并且没有其他增加期限方式，那么这个贷款成本费还是挺高的。

(4)刨去房租收入，看资金压力多不多

小丹现阶段这一套想用以抵押的房子，预估每一年房租可以达到8-10万元左右，而抵押贷款150万得话，预估每一年年息15.9万，这中间有6万左右差别，资金压力还是比较大的，可能那时候还要向父母寻找援助。

此外，3年贷款时限到期时，小丹还要偿还150万本金，这一大笔钱怎样筹集呢？可能还是要把在其中一套房子卖出去解决。

简单概括

像小丹这样的状况，房子不必贪大求全，也别频繁的贷款来购房，终究家中收入也不是很高。假如下定了决心在省会城市购房，那就把家乡房产卖一套，盘活资金，不是靠抵押贷款(年盐田利率也很高)钱便去贷款，那样债务的工作压力真心实意非常大。

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