盐田东莞债权人行使抵押房地产租金权利的法律依据联系方式

1、债权人行使抵押房地产租金权利的法律依据

根据民法原则，租金是一种法果的一种形式。法院裁定查封本案涉及的房地产，抵押权的效力和房地产租金。（详情请更多信息房地产抵押担保评估可以点击查看)即抵押人自查封以来已经失去了收取租金的权利，抵押人可以收取抵押物的租金来抵消债务，并享有优先赔偿租金的权利。

根据《民法典》第四百一十条第一款的规定，债务人不履行到期债务或者当事人约定实现抵押权的，抵押权人可以优先与抵押人协议以抵押财产折或者拍卖或者出售抵押财产的价格。第四百一十二条 债务人未履行到期债务或者当事人约定的抵押，导致抵押财产被人民法院依法扣押的，抵押权人有权收取抵押财产的自然或者法定成果，但抵押权人未通知法定成果义务人的除外。前款规定的滋息应当先收取。

从上面可以看出，直接执行租金应满足以下条件：1。债务人不履行到期债务或者当事人约定的抵押权；2。抵押财产依法被人民法院扣押；3。通知抵押物扣押的事实，应当清偿法定成果。

二、债权人行使抵押房地产租金权利的具体实践路径

债权人行使抵押物租金权利的第一步是获得抵押物租金，找出有多少租户和租金。根据实践经验，在进入法院执行程序时，我们主要依靠法院公共权力的威慑来尽快了解情况。因此，在此期间，我们应特别注意与法官的沟通。

1.首先，根据有效判决向法院申请查封抵押物。同时，你可以向法院申请命令被执行人报告房地产的租赁情况。如果你不配合，你可以要求法院罚款和拘留他们，并将他们列入不诚实被执行人名单。依据是《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第五条 被执行人应当在报告财产令规定的期限内向人民法院书面报告下列财产：……(五)其他应当报告的财产:被执行人的财产已经出租、设立担保物权等权利负担，或者有共有、权属纠纷的，应当一并报告；被执行人的动产由第三人占有，被执行人以第三人名义登记的不动产、特定动产、其他财产权的，也应当一并报告。第九条 被执行人拒绝报告、虚假报告或者无正当理由逾期报告财产的，人民法院可以罚款、拘留被执行人或者其法定代理人；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第九条 被执行人拒绝报告、虚假报告或者无正当理由逾期报告财产的，人民法院可以根据情节的严重程度对被执行人或者其法定代理人进行罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。人民法院可以对其主要负责人或者直接责任人员进行罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十条 被执行人拒绝报告、虚假报告或者无正当理由逾期报告财产的，人民法院应当按照有关规定列入不诚实被执行人名单。

2、被执行人拒绝履行或者找不到被执行人的，可以与执行法官协调现场调查，张贴到期债务履行通知书和协助执行通知书，要求承租人当场提供租赁合同、租赁交付记录等信息。债权人，即申请执行人，可以拍照、复制和复制获得的信息。请注意保密。《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第十二条 被执行人未按照执行通知履行有效法律文件规定的义务的，人民法院有权通过网络执行调查控制系统和现场调查调查被执行人的身份信息和财产信息，有关单位和个人应当依法协助处理。人民法院可以复制、打印、复制、拍照或者以其他方式提取、保留调查所需的资料。申请执行人申请查询人民法院调查的财产信息的，人民法院可以根据案件需要决定是否允许。申请执行人及其代理人应当对查询过程中知道的信息保密。

3.为激发抵押房地产所在地租户和被申请人居住地附近人民配合调查提供线索的积极性，申请人也可以通过奖励公告向法院书面申请，法院发布奖励公告。依据是《最高人民法院关于民事执行中财产调查若干问题的规定》第二十一条 被执行人不履行有效法律文件规定的义务，申请执行人可以向人民法院书面申请发出奖励公告，寻找可执行的财产。申请应当说明以下事项：（1）奖励金额或计算方法；（2）有关人员提供人民法院未掌握的财产线索，使申请执行人的债权全部或部分实现时自愿支付奖励的承诺；（3）奖励公告的发布方式；（4）其他需要说明的事项。人民法院应当自收到书面申请之日起十日内决定是否允许。第二十二条 人民法院决定寻找财产的，应当作出奖励公告。奖励公告应当规定奖励金额或者计算方法、领取条件等。奖励公告应当在国家法院实施奖励公告平台、法院微博或者微信等媒体平台上发布，也可以张贴在执行法院公告栏或者被执行人的住所和常住地。申请执行人申请在其他媒体平台上发布并自愿承担发布费用的，人民法院应当批准。

三、抵押房产上存在长期租赁时，如何破除？

在实践中，抵押物可能有长期租赁，租赁期限甚至长达20年；由于被执行人的严重债务，租金可能已经偿还了他人的债务，因此抵押品难以拍卖。法院可以根据承租人和当事人提供的证据，重点审查租赁合同的真实性、签订租赁合同的时间节点、外人是否占有房屋。

1.租赁合同真实、签订盐田房屋抵押、查封前合同、承租人在抵押、查封前合法占有房屋的，在执行过程中保护承租人的租赁权。

2.抵押人未经抵押权人同意擅自出租抵押物的，抵押权人可以在执行程序中解除承租人的占有。原则上，抵押权人不能要求解除抵押人与第三人签订的租赁合同，执行法院有权以裁定的形式直接处理。第三人按照租赁合同占有查封物的，人民法院可以在执行程序中终止其占有，但不得直接宣布租赁合同无效或者在裁定中终止租赁合同，只应当指出租赁合同不能对抗申请执行人。

3.租赁合同当事人之间发生的租赁合同纠纷，可以单独主张权利。

四、其他实践中需要注重的细节

2、为避免执行中的优先赔偿纠纷，承租人可以在诉讼阶段起诉，确认抵押权人在判决文件中享有优先赔偿租金的权利，同时保存抵押品，冻结租金，并通知承租人。

3.在实践中，对扣押的理解往往是抵押权人作为申请人的第一顺序被扣押，因此抵押权人可以利用诉讼前或诉讼中财产保全的手段尽快确定扣押顺序。当抵押人有更多债务时，建议抵押权人尽快启动司法程序，并在诉讼初期申请扣押。

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